Panama hat sein Investorenvisum neu geschrieben. Das Decreto Ejecutivo Nr. 17 vom 8. September 2026 des Ministeriums für öffentliche Sicherheit ersetzt das bisherige Regelwerk für die Daueraufenthaltserlaubnis als „Inversionista Calificado“, also als qualifizierter Investor, vollständig. Veröffentlicht wurde es in der Gaceta Oficial Digital Nr. 30613 vom 16. September 2026, dem Amtsblatt der Republik.
Die wichtigste Nachricht für dich, wenn du über eine Immobilie in Panama nachdenkst: Es gibt jetzt zwei Beträge. Wer eine neue, noch nie bewohnte Immobilie direkt vom Bauträger kauft, kommt mit 300.000 Balboas aus. Wer eine gebrauchte Wohnung oder ein Haus vom Zweitmarkt kauft, braucht 500.000 Balboas. Dazu kommen ein neu gestaffeltes Festgeld, ein breiteres Angebot an Wertpapieren, strengere Regeln zur Herkunft des Geldes und feste Bearbeitungsfristen.
Was das Dekret 17 ersetzt
Die Unterkategorie „Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado“ gibt es seit dem Dekret 722 vom 15. Oktober 2020. Sie führt nicht über eine vorläufige Residenz, sondern direkt zum Status als Residente Permanente, gegen eine Investition. Das Dekret wurde zweimal geändert, durch das Dekret 109 vom 13. Oktober 2022 und das Dekret 193 vom 15. Oktober 2024. Artikel 20 des neuen Dekrets subrogiert alle drei Texte „in todas sus partes“, also vollständig. Panama hat damit nicht einzelne Absätze geflickt, sondern ein neues, geschlossenes Regelwerk erlassen.
Zur Einordnung des alten Rechts: Regulär lag die Mindestinvestition in Immobilien nach Dekret 722 bei 500.000 Balboas. Das Dekret 109 von 2022 ließ übergangsweise 300.000 Balboas genügen, befristet auf die ersten 48 Monate nach Inkrafttreten des Dekrets 722, und es machte dabei keinen Unterschied, ob du neu oder gebraucht gekauft hast. Diese zeitliche Logik ist jetzt Geschichte. Wer zuletzt mit einem Stichtag gerechnet hat, an dem der Immobilienbetrag für alle auf 500.000 steigt: Einen solchen Stichtag kennt das neue Dekret nicht mehr. Es unterscheidet nicht nach dem Datum, sondern nach der Art der Immobilie.
Die Begründung steht in den Erwägungsgründen. Die Bauwirtschaft sei einer der wichtigsten Motoren für Arbeitsplätze, und es sei sinnvoll, den Kauf von Erstverkaufsware, also neuen Immobilien, gezielt zu fördern, um die Baubranche zu beleben und den vorhandenen Bestand an neuen Wohnungen abzubauen. Käufe auf dem Zweitmarkt schafften deutlich weniger neue Arbeitsplätze.
Die Grundregel: 300.000 Balboas aus dem Ausland
Artikel 2 setzt den Rahmen. Du musst in Panama mindestens 300.000 Balboas investieren, und das Geld muss aus einer ausländischen Quelle stammen. Investieren kannst du persönlich oder über eine Gesellschaft, wenn du deren wirtschaftlich Berechtigter bist. Neu und ausdrücklich geregelt:
Was „aus dem Ausland“ heißt, definiert Artikel 3 Ziffer 9: Gelder, die per internationaler Überweisung ins panamaische Finanzsystem gekommen sind, oder Gelder, die schon länger bei einer panamaischen Bank liegen, wenn du belegen kannst, dass sie ursprünglich aus einer internationalen Überweisung stammen. Als Nachweis nennt das Dekret Bankbestätigungen, legalisierte Kontoauszüge oder eine notarielle Erklärung des Empfängers samt Bankbescheinigung.
Halten mehrere Personen eine Investition gemeinsam, muss jeder Hauptantragsteller den Mindestbetrag einzeln erreichen. Ausnahme: Ehepartner und Angehörige im selben Antrag dürfen eine gemeinsame Investition als eine zählen, wenn der Nettowert den Mindestbetrag erreicht (Artikel 3 Ziffer 6).
Die Wege im Überblick
Das Dekret kennt jetzt vier Investitionswege, teils mit Unterformen. Die Beträge sind in Balboas angegeben, so wie im Amtsblatt:
| Weg | Mindestbetrag | Bindung |
|---|---|---|
| Neue Immobilie, Erstverkauf (Art. 4 a) | 300.000 | 5 Jahre (Art. 12) |
| Immobilie vom Zweitmarkt (Art. 4 b) | 500.000 | 5 Jahre (Art. 12) |
| Kaufvorvertrag für eine Immobilie im Bau (Art. 7) | 300.000 | höchstens 3 Jahre nur auf Vorvertrag |
| Wertpapiere über eine Casa de Valores (Art. 8) | 500.000 | 5 Jahre |
| Festgeld bei einer Privatbank (Art. 9 a) | 750.000 | 5 Kalenderjahre |
| Festgeld bei Banco Nacional oder Caja de Ahorros (Art. 9 b) | 500.000 | 5 Kalenderjahre |
Immobilien: Erstverkauf oder Zweitmarkt
Was als neu gilt
Ein „inmueble de primera venta“ ist nach Artikel 4 der erste Erwerb einer neuen, nicht bewohnten Immobilie, übertragen vom Bauträger, Entwickler oder dessen Rechtsnachfolger. Den Status als Erstverkauf verliert sie nicht durch eine Grundstücksteilung, eine Erklärung über Verbesserungen, die Einbringung in einen Treuhandfonds oder eine Umstrukturierung, solange sie dabei nicht an einen fremden Dritten vermarktet wird. Nachgewiesen wird das über das öffentliche Register und je nach Fall über Bau- oder Nutzungsgenehmigungen und Steuerunterlagen.
Was als Zweitmarkt gilt
Ein „inmueble de mercado secundario“ ist eine Immobilie, die schon einmal vermarktet, bewohnt, vermietet oder an einen fremden Dritten übertragen wurde. Hier gilt der höhere Betrag von 500.000 Balboas. Erbschaft, Teilung, Treuhandeinbringung oder Fusion machen eine Immobilie nicht zur gebrauchten. Die Behörde darf aber Konstruktionen ignorieren, die nur dazu dienen, den höheren Betrag zu umgehen.
Wie der Wert gerechnet wird
Hier liegt eine Falle, die du vor dem Kauf kennen musst. Artikel 5 zählt den Nettowert: den niedrigeren Betrag aus tatsächlich gezahltem Preis und nachgewiesenem Marktwert, abzüglich aller Belastungen auf der Immobilie. Kostet die Wohnung mehr als den Mindestbetrag, darfst du den Überschuss finanzieren, aber keine Hypothek darf den Nettowert unter die Grenze drücken.
Den Wert prüft das Handelsministerium MICI anhand der Katasterdaten der Landbehörde ANATI (Artikel 6). Bei Zweifeln, etwa wenn der Katasterwert veraltet ist oder Preis und Markt nicht zusammenpassen, kann es ein unabhängiges Gutachten verlangen. Das darf nicht älter als sechs Monate sein, muss von einem bei Banco Nacional und Caja de Ahorros anerkannten Gutachter stammen, der weder mit dir noch mit Verkäufer, Bauträger, Makler oder Bank verbunden ist, und du zahlst es selbst. Bei Verdacht auf falsche Angaben, Scheingeschäfte oder bewusste Überbewertung leitet die Behörde die Sache weiter, bis hin zur Strafverfolgung.
Kauf vom Plan: der Vorvertrag mit Bankgarantie
Wer eine Wohnung kauft, die noch gebaut wird, kann den Antrag schon auf Basis eines Kaufvorvertrags („promesa de compraventa“) über mindestens 300.000 Balboas stellen. Artikel 7 erlaubt zwei Formen:
1. Einzahlung auf ein Treuhandkonto bei einer in Panama zugelassenen Bank oder Treuhandgesellschaft, die das Geld nur für die Pflichten aus dem Vorvertrag an den Verkäufer auszahlt.
2. Zahlung von 100 Prozent an den Bauträger, wenn die Immobilie noch nicht gebaut oder nicht im Register eingetragen ist.
Für die zweite Form gilt eine neue Schutzregel: Der Vorvertrag muss durch ein unwiderrufliches Bankinstrument einer in Panama zugelassenen Bank zu deinen Gunsten abgesichert sein, zahlbar auf erstes Anfordern. In Frage kommen ein Standby-Akkreditiv, ein Bankaval oder eine Erfüllungsgarantie. Die Garantie deckt mindestens die gesamte Investition, läuft, bis die Wohnung gebaut und auf deinen Namen eingetragen ist, und muss jedes Jahr erneuert und beim MICI vorgelegt werden. Ziehen darfst du sie, wenn der Bauträger die Fristen für Bau und Eintragung nicht einhält oder den Vertrag wesentlich verletzt.
Platzt das Projekt durch Schuld des Bauträgers, hast du 180 Werktage, um deine Investition durch einen anderen zulässigen Weg zu ersetzen. Einen neuen Vorvertrag darfst du dafür nur ein einziges Mal nutzen. Und: Länger als drei Jahre, am Stück oder zusammengerechnet, darf dein Status nicht nur auf Vorverträgen ruhen. Ist die Wohnung bis dahin nicht auf dich eingetragen, gilt die Voraussetzung als nicht erfüllt, und die Erlaubnis wird widerrufen.
Wertpapiere: breiter als bisher
Der Wertpapierweg kostet weiterhin 500.000 Balboas, die du über eine von der Wertpapieraufsicht SMV lizenzierte Casa de Valores anlegst, persönlich oder über eine Gesellschaft, deren alleiniger wirtschaftlich Berechtigter du bist. Das Kapital bleibt mindestens fünf Jahre gebunden. Neu ist die Breite der zulässigen Anlagen (Artikel 8):
Wichtig für die Praxis: Kursschwankungen allein kosten dich den Status nicht. Fällt der Wert unter 500.000, ohne dass du verkauft, abgezogen oder verpfändet hast, hast du 90 Kalendertage nach Mitteilung des MICI, um den Betrag wieder aufzufüllen.
Festgeld: der neue Rabatt bei den Staatsbanken
Das Festgeld gab es schon, mit 750.000 Balboas bei jeder Bank mit Generallizenz. Daran ändert sich bei Privatbanken nichts. Neu ist Artikel 9 b: Legst du das Festgeld direkt und ausschließlich bei der Banco Nacional de Panamá oder der Caja de Ahorros an, sinkt der Mindestbetrag auf 500.000 Balboas. Die Erwägungsgründe nennen den Zweck offen: Die beiden Staatsbanken sollen Liquidität für öffentliche Finanzierung und für Agrar- und Hypothekenkredite bekommen.
Für beide Varianten gilt: Das Festgeld muss fünf Kalenderjahre ununterbrochen laufen, frei von Belastungen, Sperren für Kredite Dritter und Verpfändungen. Das Geld muss nachweislich aus dem Ausland kommen, per SWIFT-Überweisung von einem Konto auf deinen Namen oder auf eine Gesellschaft, deren wirtschaftlich Berechtigter du bist. Die Bank bescheinigt Bestand, Fälligkeit, Inhaber, ausländische Herkunft und Lastenfreiheit.
Antrag, Gebühren und Fristen
Was du zahlst
Zum Antrag gehören nach Artikel 11 neben den allgemeinen Unterlagen aus Artikel 28 des Migrationsgesetzes (Decreto Ley 3 von 2008):
Wie lange es dauert
Artikel 15 setzt erstmals Höchstfristen:
Die Investitionsbescheinigung des MICI gilt drei Monate und muss bei Abgabe der vollständigen Akte bei der Migrationsbehörde noch gültig sein (Artikel 3). Läuft sie danach ab, ohne dass du die Verzögerung verschuldet hast, musst du sie nicht erneuern. Den Antrag kannst du laut Artikel 16 schon vor der Einreise über einen bevollmächtigten Anwalt stellen. Bevor du einen Ausweis bekommst, musst du aber persönlich zur biometrischen Erfassung und Eintragung ins Ausländerregister.
Fünf Jahre halten und jährlich nachweisen
Die Investition muss mindestens fünf Jahre bestehen bleiben (Artikel 12). Verkaufst, ersetzt oder verlierst du sie vorher, meldest du das dem MICI binnen 30 Kalendertagen. Dann hast du bis zu 90 Kalendertage für eine gleichwertige Neuinvestition, und so lange ruht jedes Widerrufsverfahren. Ohne Ersatz wird die Daueraufenthaltserlaubnis von Amts wegen widerrufen.
Neu ist die jährliche Nachweispflicht: Über deinen Anwalt belegst du dem MICI jedes Jahr bis zum Ende der fünf Jahre, dass die Investition noch besteht, jeweils in den 30 Kalendertagen vor dem Jahrestag des Migrationsbescheids. Bei Vorverträgen kommt jährlich die Bescheinigung des Treuhänders über die Teilzahlungen oder die aktualisierte Bankgarantie hinzu.
Familie: Kinder und Ehepartner nachträglich aufnehmen
Artikel 17 schließt eine Lücke. Bekommst du nach der Bewilligung ein Kind, adoptierst du eines oder heiratest du standesamtlich, kannst du den neuen Angehörigen direkt in deinen Status aufnehmen, solange deine Investition gültig ist. Du brauchst eine aktuelle Bescheinigung des MICI, apostillierte Personenstandsurkunden, eine notarielle Unterhaltserklärung und je Person 1.000 Balboas Gebühr plus 1.000 Balboas Depot. Ändert sich das Verhältnis später, etwa durch Scheidung, Volljährigkeit oder Tod des Hauptinvestors, entscheidet die Migrationsbehörde einzeln und begründet über den Status des Angehörigen. Eine automatische Aufhebung ohne Anhörung gibt es nicht.
Der Weg zum Pass
Artikel 14 bestätigt, dass Inhaber dieser Residenz und ihre Angehörigen sich nach fünf aufeinanderfolgenden Jahren Wohnsitz in Panama um die Einbürgerung bewerben können, nach den Vorgaben der Verfassung. Der Antrag läuft über den Schalter der Investitionsdirektion des MICI, das bescheinigt, dass die Investition noch besteht. Entscheiden muss die Migrationsbehörde, und alle verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Eine Erleichterung bei der Einbürgerung schafft das Dekret also nicht, es regelt nur den Ablauf. Was die Einbürgerung sonst verlangt, steht in unserem Guide zur Staatsbürgerschaft in Panama. Konkrete Mindestaufenthalte für den Erhalt der Residenz selbst nennt das Dekret nicht.
Übergang: Wer noch nach altem Recht beantragen kann
Für alle, die schon mitten im Verfahren sind oder vor dem 16. September gekauft haben, ist Artikel 19 der wichtigste Absatz:
In Kraft getreten ist das Dekret nach Artikel 21 mit seiner Promulgation, die mit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 16. September 2026 erfolgt ist. Rechne die Sechsmonatsfrist von diesem Tag an und lass dir das genaue Fristende von deinem Anwalt in Panama bestätigen. Praktisch heißt das: Wer vor dem Stichtag eine gebrauchte Immobilie verbindlich gekauft hat, sollte nicht abwarten, sondern den Antrag innerhalb dieses Fensters stellen, solange das alte Regime noch erreichbar ist.
Artikel 18 öffnet außerdem einen Wechsel: Wer eine Residenz oder einen laufenden Antrag in der Kategorie „Residencia Permanente por Razones de Solvencia Económica Propia“ hat, kann binnen zwölf Monaten in die Investorenkategorie wechseln, wenn er die Beträge und übrigen Voraussetzungen erfüllt. Investitionen vor dem 15. Oktober 2020 zählen dabei nicht.
Wo das Investorenvisum im Vergleich steht
Das Investorenvisum ist nicht der einzige Weg nach Panama. Sein Kennzeichen bleibt, dass es direkt zum Status als Residente Permanente führt, getragen von Kapital statt von Einkommen oder Arbeit. Wer eine Rente bezieht, vergleicht es mit dem Pensionado-Visum. Wer Staatsangehöriger eines der sogenannten befreundeten Länder ist, findet einen eigenen Weg im Leitfaden zur Friendly Nations Visa. Innerhalb des Investorenprogramms verschiebt das neue Dekret die Gewichte: Neubaukäufer zahlen weniger als Käufer gebrauchter Objekte, und wer keine Immobilie will, kommt mit einem Festgeld bei einer der beiden Staatsbanken auf denselben Betrag wie mit dem Wertpapierweg, nämlich 500.000 Balboas.
Was die Investition zu Hause steuerlich bedeutet
Eine Residenz in Panama ändert nichts an deiner Steuerpflicht zu Hause, solange du dort wohnst. Wie Panama selbst Einkünfte besteuert und was Ley 526 daran geändert hat, steht in unserem Beitrag zum Territorialprinzip in Panama. Für die Heimat entscheidet, wo du steuerlich ansässig bist.
Deutschland: Wer hier einen Wohnsitz (§ 8 AO) oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt (§ 9 AO) hat, ist nach § 1 EStG mit dem Welteinkommen steuerpflichtig, also auch mit Mieten aus einer Wohnung in Panama oder Zinsen aus einem Festgeld dort. Ein umfassendes Doppelbesteuerungsabkommen mit Panama gibt es nicht; die Übersicht des Bundesfinanzministeriums führt nur ein Sonderabkommen für Schifffahrt und Luftfahrt und ein paraphiertes Amtshilfeabkommen. Eine in Panama gezahlte Steuer, die der deutschen Einkommensteuer entspricht, kannst du unter den Voraussetzungen von § 34c EStG anrechnen.
Österreich: Mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt im Inland bist du nach § 1 EStG 1988 unbeschränkt steuerpflichtig. Panama steht nicht auf der DBA-Liste des Finanzministeriums.
Schweiz: Wer in der Schweiz steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt hat, ist nach Artikel 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer steuerpflichtig. Auch die DBA-Liste des Staatssekretariats für internationale Finanzfragen enthält kein Abkommen mit Panama.
Ziehst du tatsächlich nach Panama und gibst deinen Wohnsitz zu Hause auf, endet die unbeschränkte Steuerpflicht dort. Ohne Abkommen gibt es aber keine Regel, die bei doppeltem Wohnsitz einen Staat als vorrangig bestimmt. Wer zwei Wohnungen behält, zahlt im Zweifel in beiden Ländern.