Le Panama a réécrit son visa investisseur. Le décret exécutif n° 17 du 8 septembre 2026 (Decreto Ejecutivo 17) du ministère de la Sécurité publique remplace intégralement les règles antérieures sur la résidence permanente en qualité d'Inversionista Calificado, d'investisseur qualifié. Il a été publié à la Gaceta Oficial Digital n° 30613 du 16 septembre 2026, le journal officiel de la République.
La nouvelle la plus importante si vous envisagez d'acheter un bien au Panama : il existe désormais deux montants. Si vous achetez un logement neuf, jamais occupé, directement auprès du promoteur, 300 000 balboas suffisent. Si vous achetez un appartement ou une maison sur le marché secondaire, il vous faut 500 000 balboas. S'y ajoutent un dépôt à terme désormais échelonné, un éventail plus large de titres, des règles plus strictes sur l'origine des fonds et des délais de traitement fixes. (Le balboa est arrimé au dollar américain à parité 1:1 : lisez chaque montant en balboas comme le même montant en USD.)
Ce que remplace le décret 17
La sous-catégorie Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado existe depuis le décret 722 du 15 octobre 2020. Elle ne passe pas par une résidence provisoire : elle mène directement au statut de résident permanent en échange d'un investissement. Le décret a été modifié deux fois, par le décret 109 du 13 octobre 2022 et par le décret 193 du 15 octobre 2024. L'article 20 du nouveau décret abroge ces trois textes en todas sus partes, c'est-à-dire intégralement. Le Panama n'a pas rapiécé quelques alinéas : il a édicté un corpus de règles nouveau et autonome.
Pour situer l'ancien droit : sous le décret 722, l'investissement immobilier minimal ordinaire était de 500 000 balboas. Le décret 109 de 2022 admettait 300 000 balboas à titre transitoire, pour les 48 premiers mois suivant l'entrée en vigueur du décret 722, sans distinguer entre neuf et ancien. Cette logique temporelle appartient désormais au passé. Si vous aviez bâti votre projet autour d'une date butoir à laquelle le montant immobilier passerait à 500 000 pour tout le monde : le nouveau décret ne prévoit plus aucune date de ce type. Il ne distingue plus selon la date, mais selon le type de bien.
La justification figure dans les considérants. La construction est l'un des principaux moteurs de l'emploi, indique le décret, et il est judicieux de favoriser de façon ciblée l'achat de biens en première vente, c'est-à-dire de logements neufs, afin de relancer le secteur du bâtiment et de réduire le stock existant de logements neufs. Les achats sur le marché secondaire créent beaucoup moins d'emplois nouveaux.
La règle de base : 300 000 balboas venus de l'étranger
L'article 2 pose le cadre. Vous devez investir au moins 300 000 balboas au Panama, et l'argent doit provenir d'une source étrangère. Vous pouvez investir en personne ou par l'intermédiaire d'une société dont vous êtes le bénéficiaire effectif. Nouveauté, désormais écrite noir sur blanc :
Ce que signifie « venu de l'étranger » est défini à l'article 3, point 9 : des fonds entrés dans le système financier panaméen par virement international, ou des fonds détenus depuis un certain temps dans une banque panaméenne, à condition que vous puissiez démontrer qu'ils proviennent à l'origine d'un virement international. Comme preuves, le décret cite les attestations bancaires, les relevés de compte légalisés ou une déclaration notariée du bénéficiaire accompagnée d'un certificat bancaire.
Si plusieurs personnes détiennent un investissement en commun, chaque demandeur principal doit atteindre le minimum à titre individuel. Exception : les conjoints et les personnes à charge figurant sur la même demande peuvent compter un investissement commun comme un seul, à condition que sa valeur nette atteigne le minimum (article 3, point 6).
Les voies en un coup d'œil
Le décret reconnaît désormais quatre voies d'investissement, certaines avec des variantes. Les montants sont exprimés en balboas, comme au journal officiel :
| Voie | Minimum | Durée de détention |
|---|---|---|
| Bien neuf, première vente (art. 4 a) | 300 000 | 5 ans (art. 12) |
| Bien du marché secondaire (art. 4 b) | 500 000 | 5 ans (art. 12) |
| Promesse d'achat d'un bien en construction (art. 7) | 300 000 | 3 ans au plus sur une simple promesse |
| Titres via une casa de valores (art. 8) | 500 000 | 5 ans |
| Dépôt à terme dans une banque privée (art. 9 a) | 750 000 | 5 années civiles |
| Dépôt à terme à la Banco Nacional ou à la Caja de Ahorros (art. 9 b) | 500 000 | 5 années civiles |
Immobilier : première vente ou marché secondaire
Ce qui compte comme neuf
Selon l'article 4, un inmueble de primera venta est la première acquisition d'un bien neuf et inoccupé, cédé par le constructeur, le promoteur ou leur ayant droit. Il ne perd pas sa qualité de première vente du fait d'une division de terrain, d'une déclaration d'améliorations, d'un apport à une fiducie ou d'une restructuration, tant qu'il n'est pas commercialisé à cette occasion auprès d'un tiers non lié. La preuve passe par le registre public et, selon le cas, par les permis de construire ou d'occupation et les données fiscales.
Ce qui compte comme marché secondaire
Un inmueble de mercado secundario est un bien déjà commercialisé, occupé, loué ou cédé à un tiers non lié. C'est ici que s'applique le montant supérieur de 500 000 balboas. Une succession, un partage, un apport à une fiducie ou une fusion ne transforment pas un bien en bien ancien. L'autorité peut toutefois ne pas tenir compte de montages dont le seul but est d'échapper au montant supérieur.
Comment la valeur est calculée
Voici un piège à connaître avant d'acheter. L'article 5 retient la valeur nette : le plus bas du prix effectivement payé et de la valeur de marché démontrée, déduction faite de toutes les charges grevant le bien. Si l'appartement coûte plus que le minimum, vous pouvez financer l'excédent, mais aucune hypothèque ne doit faire passer la valeur nette sous le seuil.
Le ministère du Commerce et de l'Industrie, le MICI, contrôle la valeur à l'aide des données cadastrales de l'autorité foncière ANATI (article 6). En cas de doute, par exemple si la valeur cadastrale est obsolète ou si le prix et le marché ne concordent pas, il peut exiger une expertise indépendante. Celle-ci ne doit pas dater de plus de six mois, doit émaner d'un expert agréé par la Banco Nacional et la Caja de Ahorros, sans lien ni avec vous ni avec le vendeur, le promoteur, l'agent ou la banque, et c'est vous qui la payez. En cas de soupçon de fausses déclarations, d'opérations fictives ou de surévaluation délibérée, l'autorité transmet le dossier, jusqu'à des poursuites pénales.
Acheter sur plan : la promesse d'achat avec garantie bancaire
Si vous achetez un appartement encore en construction, vous pouvez déposer votre demande sur la base d'une promesse d'achat (promesa de compraventa) d'au moins 300 000 balboas. L'article 7 admet deux formes :
1. Le versement sur un compte séquestre auprès d'une banque ou d'une société fiduciaire agréée au Panama, qui ne libère l'argent au vendeur que pour les obligations prévues par la promesse.
2. Le versement de 100 % au promoteur, si le bien n'est pas encore construit ou pas encore inscrit au registre.
Une nouvelle règle de protection s'applique à la seconde forme : la promesse doit être garantie par un instrument bancaire irrévocable émis en votre faveur par une banque agréée au Panama et payable à première demande. Une lettre de crédit stand-by, une garantie bancaire ou une garantie de bonne exécution conviennent. La garantie couvre au moins la totalité de l'investissement, court jusqu'à ce que l'appartement soit construit et inscrit à votre nom, et doit être renouvelée chaque année et présentée au MICI. Vous pouvez l'appeler si le promoteur ne respecte pas les délais de construction et d'inscription ou manque gravement à ses obligations contractuelles.
Si le projet échoue par la faute du promoteur, vous disposez de 180 jours ouvrables pour remplacer votre investissement par une autre voie admise. Vous ne pouvez recourir à une nouvelle promesse d'achat à cette fin qu'une seule fois. Et votre statut ne peut pas reposer sur de simples promesses d'achat pendant plus de trois ans, d'affilée ou au total. Si l'appartement n'est pas inscrit à votre nom d'ici là, la condition est réputée non remplie et le titre est révoqué.
Les titres : un éventail plus large qu'avant
La voie des titres coûte toujours 500 000 balboas, investis par l'intermédiaire d'une casa de valores agréée par l'autorité des marchés financiers SMV, en personne ou par une société dont vous êtes le seul bénéficiaire effectif. Le capital reste bloqué au moins cinq ans. Ce qui change, c'est l'éventail des placements admis (article 8) :
Point important en pratique : les seules fluctuations du marché ne vous font pas perdre votre statut. Si la valeur tombe sous 500 000 sans que vous ayez vendu, retiré ou nanti quoi que ce soit, vous disposez de 90 jours calendaires après la notification du MICI pour reconstituer le montant.
Les dépôts à terme : la nouvelle remise dans les banques publiques
Le dépôt à terme existait déjà, à 750 000 balboas auprès de n'importe quelle banque titulaire d'une licence générale. Rien ne change pour les banques privées. La nouveauté, c'est l'article 9 b : si vous placez le dépôt directement et exclusivement à la Banco Nacional de Panamá ou à la Caja de Ahorros, le minimum descend à 500 000 balboas. Les considérants en donnent ouvertement la raison : les deux banques publiques doivent gagner en liquidités pour le financement public ainsi que pour le crédit agricole et hypothécaire.
Dans les deux variantes, le dépôt doit courir cinq années civiles sans interruption, libre de charges, de blocages au profit de prêts de tiers et de nantissements. L'argent doit provenir de façon démontrable de l'étranger, par virement SWIFT depuis un compte à votre nom ou au nom d'une société dont vous êtes le bénéficiaire effectif. La banque certifie le solde, l'échéance, le titulaire, l'origine étrangère et l'absence de charges.
Demande, frais et délais
Ce que vous payez
Selon l'article 11, la demande comprend, outre les documents généraux exigés par l'article 28 de la loi migratoire (Decreto Ley 3 de 2008) :
Combien de temps cela prend
Pour la première fois, l'article 15 fixe des délais maximaux :
Le certificat d'investissement du MICI est valable trois mois et doit encore être valide au moment du dépôt du dossier complet auprès de l'autorité migratoire (article 3). S'il expire ensuite sans faute de votre part, vous n'avez pas à le renouveler. Selon l'article 16, vous pouvez déposer la demande avant même d'entrer dans le pays, par l'intermédiaire d'un avocat muni de votre procuration. Avant de recevoir une carte d'identité, vous devez toutefois vous présenter en personne pour la prise des données biométriques et l'inscription au registre des étrangers.
Conserver cinq ans et le prouver chaque année
L'investissement doit être maintenu au moins cinq ans (article 12). Si vous le vendez, le remplacez ou le perdez plus tôt, vous en informez le MICI dans les 30 jours calendaires. Vous disposez alors de 90 jours calendaires au plus pour un nouvel investissement équivalent, et toute procédure de révocation est suspendue pendant ce délai. Sans remplacement, la résidence permanente est révoquée d'office.
Autre nouveauté, une obligation de preuve annuelle : par l'intermédiaire de votre avocat, vous démontrez chaque année au MICI, jusqu'à la fin des cinq ans, que l'investissement existe toujours, à chaque fois dans les 30 jours calendaires précédant la date anniversaire de la décision migratoire. Pour les promesses d'achat s'ajoutent chaque année l'attestation du fiduciaire sur les versements échelonnés ou la garantie bancaire renouvelée.
Personnes à charge : ajouter ensuite des enfants et un conjoint
L'article 17 comble une lacune. Si, après l'approbation, vous avez ou adoptez un enfant, ou contractez un mariage civil, vous pouvez ajouter directement la nouvelle personne à charge à votre statut tant que votre investissement est valable. Il vous faut un certificat du MICI à jour, des actes d'état civil apostillés, une déclaration notariée de prise en charge et, par personne, des frais de 1 000 balboas plus un dépôt de 1 000 balboas. Si la situation change ensuite, par exemple en cas de divorce, de majorité d'un enfant ou de décès de l'investisseur principal, l'autorité migratoire statue au cas par cas et par décision motivée sur le statut de la personne à charge. Il n'y a pas d'annulation automatique sans audition.
Le chemin vers le passeport
L'article 14 confirme que les titulaires de cette résidence et leurs personnes à charge peuvent demander la naturalisation après cinq années consécutives de résidence au Panama, conformément à la Constitution. La demande passe par le guichet de la direction des investissements du MICI, qui certifie que l'investissement existe toujours. L'autorité migratoire doit statuer, et toutes les conditions constitutionnelles et légales doivent être remplies. Le décret ne facilite donc pas la naturalisation ; il en règle seulement la procédure. Les autres conditions de la naturalisation sont présentées dans notre guide de la nationalité panaméenne. Le décret ne fixe pas de durée de présence minimale particulière pour conserver la résidence elle-même.
Transition : qui peut encore déposer sous l'ancien régime
Pour ceux qui sont déjà en cours de procédure ou qui ont acheté avant le 16 septembre, l'article 19 est la disposition la plus importante :
Selon l'article 21, le décret est entré en vigueur à sa promulgation, intervenue avec sa publication au journal officiel le 16 septembre 2026. Comptez le délai de six mois à partir de ce jour et faites confirmer la date de fin exacte par votre avocat au Panama. Concrètement : si vous avez acheté un bien ancien de façon ferme avant la date butoir, n'attendez pas et déposez votre demande dans ce délai, tant que l'ancien régime reste à portée de main.
L'article 18 ouvre en outre une passerelle : si vous détenez une résidence ou une demande en cours dans la catégorie Residencia Permanente por Razones de Solvencia Económica Propia, vous pouvez basculer dans la catégorie investisseur dans un délai de douze mois, à condition de remplir les montants et les autres conditions. Les investissements réalisés avant le 15 octobre 2020 ne comptent pas.
Le visa investisseur face aux autres voies
Le visa investisseur n'est pas la seule voie vers le Panama. Sa marque de fabrique reste de mener directement au statut de résident permanent, sur la base du capital plutôt que d'un revenu ou d'un emploi. Si vous percevez une pension, comparez-le au visa Pensionado. Si vous êtes ressortissant de l'un des pays dits amis, vous trouverez une voie distincte dans le guide du visa Friendly Nations. Au sein du programme investisseur, le nouveau décret déplace l'équilibre : les acheteurs dans le neuf paient moins que ceux qui achètent dans l'ancien, et si vous ne voulez pas d'immobilier, un dépôt à terme dans l'une des deux banques publiques coûte autant que la voie des titres, à savoir 500 000 balboas.
Ce que l'investissement implique fiscalement dans votre pays
Une résidence au Panama ne change rien à votre assujettissement dans votre pays d'origine tant que vous y vivez encore. La façon dont le Panama lui-même impose les revenus, et ce que la loi 526 a changé, est expliquée dans notre article sur le système fiscal territorial du Panama. Pour votre pays d'origine, ce qui compte, c'est votre résidence fiscale. Les loyers d'un appartement au Panama ou les intérêts d'un dépôt sur place peuvent rester imposables dans votre pays, et l'existence d'une convention fiscale qui règle la question entre votre pays et le Panama dépend du pays d'où vous venez :
La liste de contrôle avant d'acheter
Carpe Diem. La vie est courte et éphémère. Une seule chance. Faites-en quelque chose.