Über den Kauf einer Immobilie in Mexiko wird viel geschrieben, über den Verkauf fast nichts. Dabei entscheidet sich erst beim Verkauf, ob die Wohnung in Playa del Carmen oder das Haus in San Miguel de Allende ein gutes Geschäft war. Denn das mexikanische Einkommensteuergesetz (Ley del Impuesto sobre la Renta, kurz LISR) kennt für denselben Verkauf zwei völlig verschiedene Welten: In der einen zahlst du auf dein selbstgenutztes Haus bis zu einer hohen Grenze gar nichts, in der anderen 25 Prozent vom gesamten Verkaufspreis, ohne einen einzigen Abzug.
In welcher Welt du landest, hängt an einer Frage: Bist du in Mexiko steuerlich ansässig oder nicht? Wie die Steuerresidenz in Mexiko bestimmt wird, erklärt unser Beitrag zu Aufenthaltstitel und Steuerresidenz in Mexiko. Entscheidend ist, was die Antwort beim Verkauf bedeutet.
Die zwei Welten im Gesetz
Das LISR hat einen Titel für natürliche Personen und einen für Nichtansässige. Artikel 90 stellt klar, wen der Titel IV trifft: natürliche Personen mit Ansässigkeit in Mexiko, dazu Nichtansässige nur mit den Einkünften einer Betriebsstätte. Alles, was im Titel IV steht, also auch der Freibetrag für das eigene Haus und die Abzüge für Kosten, gilt damit für Ansässige.
Wer nicht ansässig ist, fällt beim Immobilienverkauf unter Artikel 160 im Titel V. Einkünfte aus dem Verkauf einer Immobilie gelten als mexikanisch, wenn die Immobilie in Mexiko liegt. Punkt. Und Artikel 160 enthält keine Befreiung für das selbstgenutzte Haus.
Welt eins: Du bist in Mexiko ansässig
Der Freibetrag für das eigene Haus
Die wichtigste Zahl für Ansässige steht in Artikel 93, Fraktion XIX a). Steuerfrei ist der Verkauf deiner casa habitación, deines Wohnhauses, wenn der Preis 700.000 UDIS nicht übersteigt und der Verkauf vor einem Notar (fedatario público) beurkundet wird.
Die UDI ist eine inflationsindexierte Rechnungseinheit, die der Banco de México täglich veröffentlicht. Im September 2026 lag sie laut der Tabelle der Zentralbank bei gut 8,8 Pesos. Die Grenze entspricht damit rund 6,2 Millionen Pesos. Weil die UDI mit der Inflation steigt, wächst die Grenze in Pesos von selbst mit.
Der Freibetrag hat zwei Bedingungen, die in der Praxis wichtiger sind als die Zahl:
Liegt der Preis über der Grenze, ist nur der übersteigende Teil steuerpflichtig. Das Gesetz rechnet dann Gewinn und Abzüge anteilig: Die Abzüge zählen in dem Verhältnis, in dem der übersteigende Betrag zum Gesamtpreis steht. Die Vorauszahlung darauf berechnet und führt der Notar ab.
Der Freibetrag gilt nach dem Wortlaut für die casa habitación des Verkäufers, also das Haus, in dem du wohnst. Eine vermietete Wohnung oder ein unbebautes Grundstück ist das nicht, und bei einer Ferienwohnung, die du nur wenige Wochen im Jahr nutzt, solltest du nicht damit rechnen. Wie der Notar die Nutzung als Wohnhaus belegt sehen will, klärst du vor dem Termin mit ihm, nicht am Tisch.
Wenn der Gewinn steuerpflichtig ist
Für alles, was nicht befreit ist, rechnet das Gesetz mit dem Gewinn, nicht mit dem Preis. Artikel 121 zählt auf, was du abziehen darfst:
Der Teufel steckt in Artikel 124. Die Anschaffungskosten werden in Grund und Gebäude aufgeteilt. Lässt sich das nicht trennen, gelten 20 Prozent als Grund. Der Gebäudeanteil wird um 3 Prozent pro Jahr gemindert, aber nie unter 20 Prozent der ursprünglichen Kosten. Erst danach wird alles mit der Inflation hochgerechnet. Wer sein Haus lange hält, sieht also einen Teil seiner Anschaffungskosten schrumpfen, und der Gewinn wird größer, als die bloße Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt.
Die Steuer selbst berechnet Artikel 120 mit einer Glättung: Der Gewinn wird durch die Zahl der Jahre zwischen Kauf und Verkauf geteilt, höchstens 20. Nur dieser Jahresanteil kommt zu deinen übrigen Einkünften des Jahres und läuft durch den progressiven Tarif. Der Rest wird mit einem Durchschnittssatz besteuert, den du wahlweise aus dem Verkaufsjahr oder aus den letzten fünf Jahren ableitest. So verhindert das Gesetz, dass ein über Jahre entstandener Gewinn komplett im Spitzensatz landet.
Wer zahlt, und wann
Du musst nichts selbst überweisen, der Notar tut es. Nach Artikel 126 ist für jeden Immobilienverkauf eine Vorauszahlung fällig, die der Notar berechnet und binnen 15 Tagen nach Unterzeichnung der Urkunde abführt. Zusätzlich verlangt Artikel 127 eine Zahlung von 5 Prozent des Gewinns an den Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt. Diese 5 Prozent sind keine Zusatzsteuer, sie werden auf die Vorauszahlung angerechnet. Am Ende gehört der Verkauf in deine Jahreserklärung, in der die Vorauszahlungen angerechnet werden. Verluste aus einem Immobilienverkauf kannst du nach Artikel 121 und 122 im selben und in den drei folgenden Jahren geltend machen.
Welt zwei: Du bist nicht in Mexiko ansässig
Das ist die Welt vieler Europäer, die in Mexiko eine Ferienwohnung gekauft haben und in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnen geblieben sind. Hier gilt Artikel 160, und der ist hart.
Die Grundregel: 25 Prozent vom Preis
Die Steuer beträgt 25 Prozent auf den gesamten Erlös, ohne jeden Abzug. Keine Anschaffungskosten, keine Notarkosten, keine Provision. Verkaufst du eine Wohnung für 5 Millionen Pesos, die du für 4,5 Millionen gekauft hast, zahlst du nach der Grundregel 1,25 Millionen Pesos Steuer auf einen Gewinn von 500.000 Pesos.
Ist der Käufer in Mexiko ansässig oder hat er dort eine Betriebsstätte, behält er die Steuer ein. Sonst musst du sie selbst binnen 15 Tagen nach Erhalt des Geldes erklären und zahlen.
Die Option: Besteuerung des Gewinns
Es gibt einen Ausweg, und du solltest ihn kennen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Wird der Verkauf in einer notariellen Urkunde beurkundet, kannst du statt der 25 Prozent auf den Preis den Gewinn versteuern, und zwar mit dem Spitzensatz des Einkommensteuertarifs aus Artikel 152. Der Gewinn wird dabei nach denselben Regeln berechnet wie für Ansässige, mit Abzügen und Inflationsbereinigung. Bei einer notariellen Urkunde brauchst du dafür keinen Vertreter in Mexiko. Der Notar berechnet die Steuer, schreibt sie in die Urkunde und führt sie binnen 15 Tagen ab.
Die Grundregel ist nur dann günstiger, wenn der Gewinn einen sehr großen Teil des Preises ausmacht. Rechne beide Varianten mit dem Notar durch, bevor du dich festlegst.
Die Wertgutachten-Falle
Setzt du den Preis bewusst niedrig an, um Steuern zu sparen, kann das zurückschlagen. Stellen die Behörden per Gutachten fest, dass der Wert den vereinbarten Preis um mehr als 10 Prozent übersteigt, gilt die gesamte Differenz als Einkommen des Käufers, wenn dieser im Ausland ansässig ist, und wird mit 25 Prozent besteuert. Unterpreise sind also kein Geschenk an den Käufer, sondern ein Steuerrisiko für alle Beteiligten.
Sonderfall Fideicomiso
In der Restriktionszone, also nahe den Küsten und Grenzen, kaufen Ausländer über einen Bankentreuhandvertrag, den Fideicomiso. Wie das beim Kauf funktioniert, steht in unserem Beitrag zum Fideicomiso in der Restriktionszone. Beim Verkauf gehört dir die Immobilie formal nicht selbst, du hältst Rechte als Begünstigter.
Steuerlich ändert das nichts am Ergebnis. Nach Artikel 14 des Steuergesetzbuchs (Código Fiscal de la Federación) ist es eine Veräußerung, wenn der Begünstigte seine Rechte abtritt oder den Treuhänder anweist, das Eigentum auf einen Dritten zu übertragen. Du verkaufst also im steuerlichen Sinn genauso, als stündest du im Grundbuch, und es gelten dieselben zwei Welten.
Und die Mehrwertsteuer?
Eine Sorge weniger: Nach Artikel 9 des Mehrwertsteuergesetzes fällt beim Verkauf von Grund und Boden keine Mehrwertsteuer an, ebenso wenig beim Verkauf von Gebäuden, die als Wohnhaus genutzt werden. Wird nur ein Teil als Wohnung genutzt, ist nur dieser Teil befreit, und Hotels sind ausdrücklich ausgenommen. Wer also eine gemischt genutzte Immobilie mit Laden im Erdgeschoss verkauft, muss den gewerblichen Gebäudeteil gesondert betrachten.
Und zu Hause?
Mexiko besteuert den Verkauf, weil die Immobilie dort liegt. Ob dein Heimatland zusätzlich zugreifen darf, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen, und alle drei Länder haben eines. Deutschland führt das Abkommen mit Mexiko in der Übersicht des Bundesfinanzministeriums, Österreich hat seines seit 2005 in Kraft laut DBA-Liste des Finanzministeriums, die Schweiz ihres von 1993, geändert 2009, laut Liste des Staatssekretariats für internationale Finanzfragen.
Bist du in Deutschland ansässig und hat Deutschland nach dem Abkommen ein Besteuerungsrecht, gilt für Privatleute § 23 EStG: Ein Grundstücksverkauf ist dort ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die du zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast, durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Wie Österreich und die Schweiz den Verkauf einer Auslandsimmobilie erfassen, regelt ihr eigenes Recht zusammen mit dem jeweiligen Abkommen. Lass die Steuerfolgen zu Hause vor dem Verkauf prüfen, nicht erst mit der nächsten Steuererklärung.
Die Fallen auf einen Blick
Falle 1: Der Status stimmt nicht. Wer glaubt, ansässig zu sein, es aber steuerlich nicht ist, plant mit dem Freibetrag und bekommt 25 Prozent vom Preis. Kläre deinen Status vor dem Notartermin schriftlich.
Falle 2: Die Ferienwohnung als Wohnhaus. Der Freibetrag gilt für die casa habitación. Mit einer Wohnung, die du wenige Wochen im Jahr nutzt, solltest du ihn nicht einplanen.
Falle 3: Zwei Verkäufe zu dicht hintereinander. Innerhalb von drei Jahren gibt es den Freibetrag nur einmal, und der Notar prüft fünf Jahre zurück.
Falle 4: Belege fehlen. Anschaffungskosten, Bauinvestitionen, Notarrechnungen und Provisionen zählen nur mit Beleg. Wer beim Kauf keine sauberen Unterlagen gesammelt hat, verschenkt beim Verkauf Abzüge. Worauf du schon beim Kauf achten solltest, steht in unserem Guide zum Immobilienkauf in Mexiko.
Falle 5: Die Option übersehen. Als Nichtansässiger 25 Prozent auf den Preis zu zahlen, obwohl die notarielle Urkunde die Besteuerung des Gewinns erlaubt, ist der teuerste Fehler dieser Liste.
Falle 6: Unterpreis im Vertrag. Ein Gutachten mit mehr als 10 Prozent Abweichung macht die Differenz steuerpflichtig.
Wer nach dem Verkauf nicht nur die Immobilie, sondern auch Mexiko hinter sich lassen will, oder gerade erst überlegt, ob das Land als Wohnsitz taugt, findet die Vor- und Nachteile im Beitrag Auswandern nach Mexiko. Die Eckdaten zu Steuern, Abkommen und Pass stehen auf der Länderseite Mexiko, die Steuersätze im Detail auf der Seite zu Steuern in Mexiko im Steueratlas.
Das Leben ist kurz und vergänglich. Ein Schuss. Mach was draus.
Carpe Diem