On écrit beaucoup sur l'achat d'un bien immobilier au Mexique, et presque rien sur la revente. Pourtant, c'est seulement au moment de vendre que vous savez si l'appartement de Playa del Carmen ou la maison de San Miguel de Allende était une bonne affaire. La loi mexicaine sur l'impôt sur le revenu (Ley del Impuesto sobre la Renta, ou LISR) range une même vente dans deux mondes radicalement différents : dans l'un, vous ne payez rien du tout sur la maison que vous habitez, jusqu'à un plafond élevé ; dans l'autre, vous payez 25 % du prix de vente total, sans la moindre déduction.
Le monde dans lequel vous tombez dépend d'une seule question : êtes-vous résident fiscal au Mexique ou non ? La façon dont la résidence fiscale est déterminée au Mexique est expliquée dans notre article sur les titres de séjour et la résidence fiscale au Mexique. Ce qui nous intéresse ici, c'est ce que la réponse implique au moment de la vente.
Les deux mondes de la loi
La LISR comporte un titre pour les personnes physiques et un autre pour les non-résidents. L'article 90 précise qui relève du titre IV : les personnes physiques résidentes au Mexique, et les non-résidents uniquement pour les revenus d'un établissement stable. Tout ce que prévoit le titre IV, y compris l'exonération pour votre propre logement et la déduction des frais, s'applique donc aux résidents.
Si vous n'êtes pas résident, la vente d'un bien relève de l'article 160, au titre V. Le revenu tiré de la vente d'un bien immobilier est considéré comme mexicain dès lors que le bien se trouve au Mexique. Point final. Et l'article 160 ne prévoit aucune exonération pour le logement que vous habitez.
Premier monde : vous êtes résident au Mexique
L'exonération pour votre propre logement
Le chiffre le plus important pour les résidents figure à l'article 93, fraction XIX a). La vente de votre casa habitación, votre logement, est exonérée si le prix ne dépasse pas 700 000 UDIS et si la vente est passée devant notaire (fedatario público).
L'UDI est une unité de compte indexée sur l'inflation, publiée chaque jour par la Banque du Mexique. En septembre 2026, elle valait un peu plus de 8,8 pesos selon le tableau de la banque centrale. Le plafond correspond donc à environ 6,2 millions de pesos. Comme l'UDI suit l'inflation, le plafond exprimé en pesos augmente de lui-même.
L'exonération est assortie de deux conditions qui, en pratique, comptent davantage que le chiffre :
Si le prix dépasse le plafond, seul l'excédent est imposable. La loi répartit alors la plus-value et les déductions au prorata : les déductions comptent dans la proportion que l'excédent représente par rapport au prix total. Le notaire calcule l'acompte d'impôt sur cette part et le reverse.
Selon sa lettre, l'exonération vise la casa habitación du vendeur, c'est-à-dire la maison où vous vivez. Un appartement loué ou un terrain nu n'en sont pas, et pour un appartement de vacances occupé quelques semaines par an, mieux vaut ne pas compter dessus. Demandez au notaire, avant le rendez-vous et pas à la table de signature, quels justificatifs il attend pour établir que vous y habitez.
Quand la plus-value est imposable
Pour tout ce qui n'est pas exonéré, la loi raisonne sur la plus-value, pas sur le prix. L'article 121 énumère ce que vous pouvez déduire :
Le diable se cache dans l'article 124. Le coût d'acquisition est ventilé entre terrain et construction. S'il est impossible de les distinguer, 20 % sont réputés correspondre au terrain. La part de la construction est réduite de 3 % par an, sans jamais descendre sous 20 % du coût d'origine. Ce n'est qu'ensuite que l'ensemble est actualisé de l'inflation. Si vous conservez longtemps votre maison, une partie de votre coût d'acquisition fond donc, et la plus-value devient plus élevée que la simple différence entre prix d'achat et prix de vente ne le laisse supposer.
L'article 120 calcule l'impôt avec un mécanisme de lissage : la plus-value est divisée par le nombre d'années écoulées entre l'achat et la vente, 20 au maximum. Seule cette quote-part annuelle s'ajoute à vos autres revenus de l'année et passe par le barème progressif. Le reste est imposé à un taux moyen, déterminé au choix à partir de l'année de la vente ou des cinq dernières années. La loi évite ainsi qu'une plus-value constituée au fil des ans tombe entièrement dans la tranche supérieure.
Qui paie, et quand
Vous n'avez rien à virer vous-même : c'est le notaire qui s'en charge. Selon l'article 126, toute vente immobilière donne lieu à un acompte d'impôt, que le notaire calcule et reverse dans les 15 jours suivant la signature de l'acte. L'article 127 impose en outre un versement de 5 % de la plus-value à l'État fédéré où se trouve le bien. Ces 5 % ne sont pas un impôt supplémentaire : ils s'imputent sur l'acompte. Enfin, la vente figure dans votre déclaration annuelle, où les acomptes sont imputés. Les moins-values immobilières peuvent être imputées, selon les articles 121 et 122, la même année et les trois années suivantes.
Second monde : vous n'êtes pas résident au Mexique
C'est le monde de nombreux étrangers qui ont acheté un appartement de vacances au Mexique tout en continuant à vivre dans leur pays. Ici s'applique l'article 160, et il est sévère.
La règle de base : 25 % du prix
L'impôt représente 25 % du produit brut, sans aucune déduction. Ni coût d'acquisition, ni frais de notaire, ni commission. Si vous vendez 5 millions de pesos un appartement acheté 4,5 millions, vous payez selon la règle de base 1,25 million de pesos d'impôt pour une plus-value de 500 000 pesos.
Si l'acheteur est résident au Mexique ou y dispose d'un établissement stable, c'est lui qui retient l'impôt. Sinon, vous devez le déclarer et le payer vous-même dans les 15 jours suivant l'encaissement.
L'option : l'impôt sur la plus-value
Il existe une porte de sortie, et vous devez la connaître avant de signer le contrat de vente. Si la vente est passée par acte notarié, vous pouvez être imposé sur la plus-value plutôt que sur 25 % du prix, au taux marginal supérieur du barème de l'impôt sur le revenu prévu à l'article 152. La plus-value se calcule alors selon les mêmes règles que pour les résidents, avec déductions et actualisation pour l'inflation. Avec un acte notarié, vous n'avez besoin d'aucun représentant au Mexique pour cela. Le notaire calcule l'impôt, l'inscrit dans l'acte et le reverse dans les 15 jours.
La règle de base n'est plus avantageuse que si la plus-value représente une très large part du prix. Faites chiffrer les deux options par le notaire avant de vous engager.
Le piège de l'expertise
Fixer volontairement un prix bas pour économiser de l'impôt peut se retourner contre vous. Si l'administration établit par expertise que la valeur dépasse le prix convenu de plus de 10 %, l'intégralité de l'écart est considérée comme un revenu de l'acheteur, lorsque celui-ci réside à l'étranger, et imposée à 25 %. Sous-évaluer n'est donc pas un cadeau fait à l'acheteur, mais un risque fiscal pour toutes les parties.
Le cas particulier du fideicomiso
Dans la zone restreinte, près des côtes et des frontières, les étrangers achètent par l'intermédiaire d'une fiducie bancaire, le fideicomiso. Son fonctionnement à l'achat est expliqué dans notre article sur le fideicomiso dans la zone restreinte. Au moment de vendre, le bien ne vous appartient pas formellement : vous détenez des droits en tant que bénéficiaire.
Fiscalement, cela ne change rien au résultat. Selon l'article 14 du Code fiscal fédéral (Código Fiscal de la Federación), il y a cession lorsque le bénéficiaire cède ses droits ou donne instruction au fiduciaire de transférer la propriété à un tiers. Sur le plan fiscal, vous vendez donc exactement comme si vous figuriez au registre foncier, et les deux mêmes mondes s'appliquent.
Et la TVA ?
Un souci de moins : selon l'article 9 de la loi sur la TVA, aucune TVA n'est due sur la vente de terrains, ni sur celle de constructions à usage d'habitation. Si une partie seulement sert de logement, seule cette partie est exonérée, et les hôtels sont expressément exclus. Si vous vendez un bien mixte avec un commerce au rez-de-chaussée, la partie commerciale de la construction doit donc être examinée à part.
Et dans votre pays ?
Le Mexique impose la vente parce que le bien s'y trouve. Votre pays de résidence peut-il l'imposer aussi, et comment une éventuelle double imposition est-elle éliminée ? Cela dépend de ses propres règles et de sa convention fiscale avec le Mexique, s'il en a une :
Faites vérifier les conséquences fiscales dans votre pays avant la vente, pas au moment de votre prochaine déclaration.
Les pièges en un coup d'œil
Piège 1 : votre statut n'est pas celui que vous croyez. Si vous pensez être résident sans l'être fiscalement, vous comptez sur l'exonération et finissez par payer 25 % du prix. Clarifiez votre statut par écrit avant le rendez-vous chez le notaire.
Piège 2 : l'appartement de vacances pris pour un logement. L'exonération vise la casa habitación. Ne comptez pas dessus pour un appartement occupé quelques semaines par an.
Piège 3 : deux ventes trop rapprochées. En trois ans, l'exonération ne joue qu'une fois, et le notaire remonte cinq ans en arrière.
Piège 4 : les justificatifs manquants. Coût d'acquisition, travaux, factures de notaire et commissions ne comptent que sur justificatif. Si vous n'avez pas conservé des dossiers en ordre à l'achat, vous perdez des déductions à la vente. Les points à surveiller dès l'achat sont dans notre guide pour acheter un bien immobilier au Mexique.
Piège 5 : passer à côté de l'option. Payer 25 % du prix en tant que non-résident alors que l'acte notarié permet l'imposition de la plus-value est l'erreur la plus coûteuse de cette liste.
Piège 6 : un prix minoré dans le contrat. Une expertise supérieure de plus de 10 % rend l'écart imposable.
Si, après la vente, vous voulez quitter non seulement le bien mais aussi le Mexique, ou si vous vous demandez encore si le pays vous conviendrait comme lieu de vie, vous trouverez les avantages et les inconvénients dans notre article sur l'installation au Mexique. L'essentiel sur la fiscalité, les conventions et le passeport figure sur la page pays consacrée au Mexique.
Carpe Diem. La vie est courte et éphémère. Une seule chance. Faites-en quelque chose.