Acheter un bien immobilier au Mexique est possible pour un étranger et, en pratique, plus simple que ne le laissent croire bien des guides, à condition de comprendre avant de signer une seule particularité juridique : la Zona Restringida. Je ne suis pas là pour vous vendre quoi que ce soit, et ce sont justement les détails que les guides passent sous silence qui coûtent de l'argent. Depuis plusieurs années, le Mexique attire nettement plus d'acheteurs étrangers, grâce à des prix relativement bas, à une économie en croissance et à la proximité des États-Unis, mais c'est précisément cette demande qui rend une préparation juridique soignée plus nécessaire, pas moins.
La Zona Restringida : pourquoi vous ne pouvez pas acheter directement partout
La Constitution mexicaine restreint la propriété foncière directe des étrangers dans une bande de 50 kilomètres le long des côtes et de 100 kilomètres le long des frontières nationales, la Zona Restringida. Si vous achetez en dehors de cette zone, par exemple à Mérida, à Mexico, à Guadalajara, à Querétaro ou à San Miguel de Allende, vous êtes inscrit au registre foncier directement et en nom propre comme propriétaire, exactement comme un citoyen mexicain. Dans la Zona Restringida, qui couvre pratiquement toutes les régions côtières prisées comme Puerto Vallarta, la Riviera Maya, Los Cabos ou Playa del Carmen, il vous faut un fideicomiso, une fiducie bancaire prévue par l'article 11 de la loi mexicaine sur les investissements étrangers. Une banque mexicaine est formellement inscrite au registre comme propriétaire, et vous devenez le fideicomisario, avec le plein droit d'utiliser, de louer, de vendre et de transmettre le bien. Il ne s'agit ni d'une zone grise ni d'un contournement : depuis une réforme de 1993, c'est la voie officielle, solide devant les tribunaux, par laquelle les étrangers acquièrent un bien dans ces zones, couramment reconnue par les banques, les notaires et les juridictions mexicaines. Bon à savoir : à la suite d'une série de décisions de justice et de la pratique administrative, les étrangers peuvent dans bien des cas acheter un appartement en copropriété directement, sans fideicomiso, même dans la Zona Restringida, mais le traitement exact varie d'un État à l'autre et doit être clarifié avec un notaire local avant tout achat.
Le fonctionnement et le coût d'un fideicomiso
Le fideicomiso a une durée maximale de 50 ans et peut être renouvelé autant de fois que vous le souhaitez par périodes de 50 ans, si bien qu'en pratique il n'y a pas de véritable limite dans le temps. L'autorisation du ministère mexicain des Affaires étrangères, via le système SIPAC, doit être délivrée en cinq jours ouvrables, mais depuis septembre 2020 des retards dus à des problèmes informatiques sont officiellement reconnus : prévoyez de la marge. Les sources divergent quelque peu sur les coûts ; une fourchette réaliste est de 500 à 2 500 USD pour la constitution et de 500 à 1 000 USD pour les frais annuels de gestion de la banque. S'y ajoutent des frais de notaire d'environ 6 à 8 % du prix d'achat et l'impôt ponctuel de mutation, l'ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), de 2 à 4 % selon l'État. Au total, comptez 5 à 10 % du prix d'achat en frais d'acquisition, simplement avec une répartition différente de celle que vous connaissez peut-être.
Un point important que beaucoup d'acheteurs négligent : le fideicomiso ne vous dispense pas de l'impôt sur la plus-value lors d'une revente. La banque est propriétaire juridique, mais à la revente l'administration fiscale, le SAT, vous considère comme bénéficiaire effectif et donc comme contribuable, exactement comme pour un achat direct hors de la Zona Restringida.
Le financement : pourquoi la plupart paient comptant
Obtenir un crédit d'une banque mexicaine est difficile, voire impossible, pour un étranger sans résidence au Mexique, et même avec le statut de Residente Temporal ou Permanente, les taux se situent entre 7 et 12 %, bien au-dessus de ce que connaissent la plupart des acheteurs étrangers chez eux. En pratique, la plupart des investisseurs étrangers achètent donc comptant, sur fonds propres ou avec un financement obtenu dans leur pays, par exemple en empruntant sur un bien qu'ils y possèdent déjà. Si vous transférez le prix d'achat depuis l'étranger, ne sous-estimez pas le change et les frais de virement sur des sommes importantes, et comparez plusieurs prestataires avant d'envoyer un montant à six chiffres par votre banque habituelle.
Le niveau des prix selon les régions
Comme pour la location, l'écart de prix est énorme à l'intérieur du Mexique. Dans les quartiers recherchés de Mexico comme Polanco ou Condesa, un appartement coûte désormais à peu près autant que dans une ville européenne de taille moyenne, alors qu'à Mérida, à Guadalajara ou à l'intérieur du pays, le même budget offre nettement plus de surface, souvent une maison individuelle avec patio. Les régions côtières de la Zona Restringida comme Puerto Vallarta, Tulum ou Los Cabos se situent en général au-dessus de la moyenne nationale, portées par la demande internationale de résidences de vacances et de placement, tandis que des portions moins connues de la côte Pacifique offrent encore un réel potentiel de valorisation, avec un risque initial plus élevé. Pour un investisseur qui veut louer, les régions touristiques établies de la Riviera Maya et des environs de Puerto Vallarta restent les marchés les plus liquides, avec la plus forte demande de location saisonnière, tandis que des villes comme Mérida ou Querétaro conviennent mieux à la location longue durée auprès de la communauté croissante de résidents étrangers et de télétravailleurs.
Notaire, registre foncier et procédure d'achat
Tout achat immobilier au Mexique passe par un notaire public, le Notario Público, qui authentifie l'acte, procède à l'examen juridique des documents et rédige l'Escritura Pública, l'acte de vente authentique. Contrairement à d'autres pays, le notaire mexicain est un juriste nommé par l'État, doté de larges obligations de vérification, mais il ne représente aucune des parties, raison pour laquelle de nombreux acheteurs étrangers mandatent en plus leur propre avocat indépendant. Une consultation du registre foncier fait partie des vérifications obligatoires avant l'achat, afin d'écarter charges, privilèges ou incertitudes sur la propriété. L'ensemble de la procédure de clôture dure en général de six semaines à trois mois, selon l'emplacement, la complexité et la nécessité ou non de constituer un fideicomiso. Pour l'achat lui-même, il vous faut aussi un numéro d'identification d'étranger, à demander auprès du SAT, et votre nom comme votre date de naissance doivent concorder exactement sur tous les documents, un détail qui provoque des retards étonnamment fréquents.
Attention aux terres d'ejido
Environ 50 % du territoire mexicain relève d'un régime juridique propre, le système de l'ejido : des terres agricoles exploitées en commun, nées de la réforme agraire de 1917. Depuis une réforme de 1992, les ejidatarios, membres de ces communautés, peuvent convertir leurs parts en propriété privée, mais une vente directe à des étrangers est exclue tant que le terrain n'a pas été régulièrement converti en propriété privée et inscrit au registre foncier. Les offres de prétendues « terres d'ejido pour étrangers », qui circulent surtout dans les régions touristiques aménagées de la côte, débouchent régulièrement sur des litiges longs et coûteux. Pour tout terrain qui paraît anormalement bon marché, exigez la preuve de la chaîne complète des titres jusqu'à la titularisation privée avant de verser le moindre acompte, et en cas de doute, faites appel à un second avocat, totalement indépendant du vendeur, qui ne vérifie que dans votre intérêt.
Les coûts courants du propriétaire
L'impôt foncier annuel, le Predial, est extrêmement bas au Mexique en comparaison internationale, souvent une fraction de ce que paient les propriétaires en Europe ou en Amérique du Nord, parfois l'équivalent de quelques dizaines d'euros pour une maison ordinaire hors des grandes villes. Dans les régions modernisées comme Mérida ou Mexico, vous pouvez régler le Predial en ligne sur le portail du cadastre avec votre Clave Catastral ; dans les petites communes, la procédure se fait encore sur papier et implique un passage à la mairie. Selon le bien, s'y ajoutent l'enlèvement des ordures, l'eau et, dans les résidences, des charges d'entretien des parties communes, ce qui reste au total un poste très raisonnable.
La revente : bien anticiper l'impôt sur la plus-value
À la revente, le notaire calcule l'impôt sur le revenu, l'ISR, sur la plus-value selon deux méthodes possibles et doit appliquer celle qui vous est la plus favorable : soit un forfait de 25 % du prix de vente brut, sans aucune déduction, qui est la méthode standard si vous ne pouvez pas présenter un dossier complet, soit 35 % de la plus-value nette, dont on déduit le prix d'achat initial corrigé de l'inflation ainsi que les frais de notaire, les commissions d'agence et les rénovations valorisantes justifiés. Un exemple rend la différence concrète : pour un prix de vente de 500 000 USD, la méthode brute donne un impôt fixe de 125 000 USD, quel que soit le prix que vous aviez payé. Si vous avez acheté 350 000 USD et pouvez le prouver par factures, la plus-value nette est de 150 000 USD, et la méthode nette à 35 % donne un impôt de 52 500 USD, moins de la moitié. Cette différence montre pourquoi une tenue rigoureuse des justificatifs dès le jour de l'achat n'est pas un luxe administratif, mais de l'argent sonnant et trébuchant au moment de vendre. Pour la seconde méthode, en général bien moins coûteuse, il vous faut un numéro fiscal mexicain (RFC) et des factures complètes, les facturas, pour tous les frais invoqués. Sans ces justificatifs, c'est automatiquement la méthode brute à 25 %, plus chère, qui s'applique. Si vous utilisez le bien comme résidence principale et pouvez le prouver par des factures d'électricité de la CFE et d'autres justificatifs à votre nom, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d'une exonération pour la vente de la résidence principale, mais le notaire exige pour cela un dossier complet, et une seule facture d'électricité encore au nom de l'ancien propriétaire peut faire tomber l'exonération. L'impôt est retenu lors du rendez-vous chez le notaire et versé au SAT dans les 15 jours, si bien qu'il n'y a pas de mauvaise surprise après la vente, mais il peut y en avoir à la table du notaire si le calcul n'a pas été fait à l'avance avec un conseiller fiscal mexicain indépendant. Vous trouverez plus de détails dans mon article sur la revente d'un bien au Mexique.
La possibilité d'imputer l'ISR payé au Mexique sur l'impôt dû dans votre pays dépend de votre pays de résidence et de sa convention fiscale avec le Mexique :
L'assurance : indispensable dès que vous êtes propriétaire
L'assurance habitation n'est pas obligatoire au Mexique, mais en pratique elle est indispensable, justement à cause du risque sismique et cyclonique dans de nombreuses régions. Une police couvrant les séismes, les inondations et les tempêtes coûte de quelques centaines à quelques milliers de dollars américains par an selon l'emplacement, l'année et le type de construction, nettement plus sur la côte exposée qu'à l'intérieur des terres. Si vous achetez via un fideicomiso, vérifiez aussi si la banque, en tant que fiduciaire, exige une coassurance ou si la police peut être établie directement au nom du bénéficiaire effectif, c'est-à-dire vous. Pour une résidence de vacances inoccupée une partie de l'année, une clause couvrant les périodes d'inoccupation vaut également la peine, car beaucoup de contrats standard les excluent ou ne les couvrent que partiellement.
Louer plutôt qu'acheter
Si vous ne voulez pas vous engager tout de suite, un logement en location est généralement le meilleur choix, au moins pendant la première ou les deux premières années. Les propriétaires mexicains demandent en général un à deux mois de loyer de dépôt de garantie et un aval, un garant mexicain solvable propriétaire d'un bien dans le même État, ce qui constitue le principal obstacle pratique pour un nouvel arrivant sans réseau local. Dans les grandes villes, des agences spécialisées et des solutions d'assurance se sont imposées pour remplacer l'aval par une assurance de garantie, moyennant un supplément, mais sans qu'il vous faille d'abord connaître un propriétaire mexicain. Pour les premiers mois, des plateformes comme Airbnb ou des offres de coliving spécialisées proposent en général des appartements meublés disponibles immédiatement, à des conditions plus souples qu'un bail classique d'un an, avec un surcoût qui se rentabilise le plus souvent pendant une période de transition : il vous donne le temps de chercher sur place votre logement ou votre bien, au lieu de prendre à distance une décision que vous finiriez par regretter.
Un dernier conseil pratique que presque aucun guide ne mentionne : l'assurance de titre, courante aux États-Unis, est inhabituelle au Mexique, ce qui donne encore plus de poids à l'examen attentif du notaire et de votre propre avocat. Si vous investissez une somme importante, ne voyez pas cet examen comme une formalité agaçante mais comme le véritable cœur de la décision d'achat, car contrairement à un bail raté, un achat immobilier mal ficelé au Mexique ne se corrige ensuite qu'au prix de beaucoup de temps et d'argent.
Si vous avez un bien précis en vue au Mexique et voulez savoir si un fideicomiso est nécessaire, comment réduire l'impôt sur la plus-value d'une future revente ou si une structure de société mexicaine a du sens pour vous, faites-le examiner avant de verser un acompte. Mon article sur la résidence au Mexique traite du volet du séjour.
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