Faut-il détenir un bien immobilier en Amérique latine en nom propre ou au travers d'une structure ? Où les étrangers peuvent acheter directement, pourquoi le Mexique impose un fideicomiso, et quand une société devient le meilleur choix pour la succession et la protection. Le guide 2026.
Quiconque achète un bien en Amérique latine se heurte tôt à une question de fond : le détenir en nom propre, ou au travers d'une structure, c'est-à-dire une société ou un trust ? La réponse simple, le nom propre, est bon marché et sans complication, mais elle a un prix : aucune protection, une succession réglée selon le droit local, une visibilité totale. Au quotidien, ces inconvénients passent presque inaperçus ; ils deviennent coûteux le jour où quelque chose tourne mal. La réponse structurée coûte davantage et soulève des questions de substance, mais elle facilite la succession et protège le patrimoine. Ce guide vous montre où les étrangers peuvent tout simplement acheter en nom propre, pourquoi le Mexique occupe une place à part, et quand une structure devient rentable. Une précision d'emblée : la forme de détention n'est pas une formalité. Elle détermine la protection, la succession et la confidentialité.
Où les étrangers peuvent acheter en nom propre
Commençons par la bonne nouvelle : dans la plupart des pays de la région, les étrangers peuvent détenir un bien directement en nom propre, avec presque les mêmes droits que les nationaux. Le Panama ouvre aux étrangers la propriété titrée, la finca, avec des droits quasi identiques, en nom propre ou par l'intermédiaire d'une société panaméenne. L'essentiel y est la différence entre propriété titrée et simple droit de possession, qu'il faut avoir comprise avant tout achat. La Colombie garantit constitutionnellement aux étrangers les mêmes droits civils qu'à ses citoyens, et l'achat est libre dans les villes et les zones touristiques. L'Uruguay et le Paraguay sont eux aussi ouverts aux acheteurs étrangers. L'Uruguay passe pour particulièrement sûr et stable sur le plan juridique, ce qui séduit les acheteurs soucieux de sécurité. Le Paraguay, lui, mise sur des prix bas et un accès facile. Vous trouverez le cadre fiscal de chaque pays chez PwC. Pour l'achat ordinaire d'un appartement ou d'une maison, le nom propre est donc dans ces pays la voie la plus simple et la plus directe. Vous figurez comme propriétaire au registre public, exactement comme un national, et vous êtes libre d'habiter, de louer et de vendre.
Les limites : zones frontalières et terres particulières
Même là, il existe pourtant des limites, au sens propre du terme. Le Panama interdit aux étrangers la propriété titrée à moins de dix kilomètres des frontières avec le Costa Rica et la Colombie, ainsi que dans les territoires indigènes des comarcas, et il privilégie nettement la propriété titrée au derecho posesorio, plus risqué, le simple droit de possession. La Colombie appelle à la prudence dans une bande d'une centaine de kilomètres le long de ses frontières et sur les terres baldías d'origine publique, au sens de la loi 191 de 1995. Ces zones sont protégées pour des raisons de sécurité nationale, et aucune structure ne permet de les contourner. Une société locale n'y change rien non plus : la restriction vise autant les étrangers que les sociétés détenues par des étrangers. La bande publique de 22 mètres le long des plages panaméennes fait aussi partie de ces subtilités à connaître avant d'acheter en bord de mer. Pour l'acheteur type à Panama City, Boquete, Medellín ou Carthagène, rien de tout cela ne joue, mais qui achète en zone rurale ou frontalière doit vérifier l'emplacement exact avant de signer. Un coup d'œil au registre et à la distance de la frontière avant le rendez-vous chez le notaire évite les mauvaises surprises.
Le cas particulier du Mexique : le fideicomiso
Le Mexique mérite un chapitre à lui seul, car il applique la règle spéciale la plus connue de la région. Hors de la zone restreinte, les étrangers peuvent acheter en nom propre. À l'intérieur de cette zone en revanche, définie comme la bande de 50 kilomètres le long des côtes et de 100 kilomètres le long des frontières, qui englobe Cancún, Tulum, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Los Cabos et toute la Basse-Californie, la Constitution (article 27) exclut la propriété directe des étrangers. La solution est le fideicomiso, une fiducie bancaire : une banque mexicaine détient le titre et vous en êtes le bénéficiaire, avec le plein droit d'habiter, de louer, de vendre et de transmettre le bien, pour des périodes renouvelables de 50 ans. Un fideicomiso coûte environ 2 000 à 3 000 USD à la constitution et 500 à 1 000 USD par an, il requiert l'autorisation du SRE (le ministère des Affaires étrangères) et, avec des bénéficiaires substituts, il évite même la procédure successorale mexicaine. Il court sur 50 ans et se renouvelle indéfiniment : il n'existe donc aucun scénario dans lequel votre maison vous échapperait à l'échéance. Pour un bien en bord de mer au Mexique, le fideicomiso est incontournable. Ce n'est ni un bail ni une location, mais un substitut reconnu de la propriété, avec l'ensemble des droits économiques.
Le nom propre : simple, mais sans protection
Venons-en à la question centrale. Acheter en nom propre est la voie la plus simple et la moins chère : pas de société à constituer, pas de frais récurrents, juste une inscription directe au registre. Mais elle présente trois inconvénients. Premièrement, aucune protection : le bien est directement attaché à votre nom et donc exposé à tout ce qui vous atteint personnellement, créanciers éventuels compris. Deuxièmement, la succession : au décès du propriétaire, le bien se transmet selon le droit successoral du pays où il se trouve, souvent au terme d'une procédure judiciaire longue et coûteuse qui met les héritiers établis à l'étranger en difficulté. Des héritiers qui ne parlent pas espagnol et ne connaissent pas le droit local affrontent alors des mois de démarches dans un pays étranger. Troisièmement, la visibilité : le bien figure ouvertement à votre nom. Pour un logement que vous occupez vous-même, le nom propre peut parfaitement suffire, mais pour des montants plus élevés ou des situations familiales complexes, c'est souvent le choix le plus faible. La différence n'apparaît généralement qu'au moment de régler une succession, quand il est trop tard pour y remédier.
La structure : protection et succession
L'alternative est une structure, le plus souvent une société locale ou, comme au Mexique, un mécanisme fiduciaire. Son principal avantage est la planification successorale : si vous détenez le bien par l'intermédiaire d'une société panaméenne, vous pouvez transmettre les parts sans passer par la procédure successorale locale, ce qui épargne à vos héritiers beaucoup de temps et d'argent. Au lieu d'un bien immobilier à l'étranger, vos enfants héritent alors tout simplement de parts sociales, ce qui facilite nettement la transmission. Le fideicomiso offre la même chose grâce à ses bénéficiaires substituts : au décès, le bien passe aux bénéficiaires désignés sans procédure judiciaire mexicaine. S'y ajoutent davantage de confidentialité et une certaine protection du patrimoine, puisque le bien ne figure plus directement à votre nom. La solidité de cette protection dépend de la structure concrète et du droit du pays, et il ne faut pas la surestimer. Le prix à payer : des coûts plus élevés, une gestion continue et, pour les sociétés, des questions de substance et d'obligations déclaratives. Pour un bien de valeur, un investissement locatif ou une planification successorale réfléchie, la structure est donc souvent le choix le plus judicieux, quoique plus cher. En règle générale : plus la valeur est élevée et plus la famille est internationale, plus la structure se justifie. Pour un petit appartement de vacances, le nom propre convient le plus souvent très bien.
La question de la CRS et de la visibilité
Un mot sur la transparence, car une idée reçue répandue mérite d'être corrigée. Un bien immobilier n'est pas déclaré automatiquement au titre de la CRS, la norme d'échange automatique de renseignements, comme le serait un compte bancaire : c'est un actif physique. Mais attention : les revenus locatifs transitent par des comptes qui, eux, sont déclarés, et si vous détenez le bien par une société, le bénéficiaire effectif apparaît de toute façon dans les comptes et les registres de cette société. Une structure ne vous rend pas invisible. Elle sert la succession et la protection, pas la dissimulation. Qui l'a compris choisit une structure pour les bonnes raisons et n'en attend pas ce qu'elle ne peut offrir. Une structure immobilière montée uniquement pour se cacher l'est pour une mauvaise raison. La bonne raison est toujours la succession, la protection ou la gestion, jamais l'illusion de l'invisibilité. Être au clair sur l'objectif vous évite des montages coûteux bâtis sur une fausse prémisse.
N'oubliez pas votre pays d'origine
Ce qui nous ramène à vous. Acheter un bien en Amérique latine ne met pas fin à vos obligations dans votre pays. Que celui-ci impose la cession de parts ou de biens au moment de votre départ, qu'il taxe une succession ou une donation comprenant une villa au Panama, et qu'une convention empêche que le même actif soit imposé deux fois : tout cela dépend de l'endroit où vous et vos héritiers résidez. Le pays où se trouve le bien impose lui aussi, et il existe bien moins de conventions en matière de successions qu'en matière de revenus, ce qui peut compliquer la situation. Les données sur les économies de la région sont publiées par la Banque mondiale. La forme de détention et votre situation dans votre pays d'origine doivent donc faire partie du même plan. Penser seulement au prix d'achat en oubliant la succession, c'est ne faire que la moitié du travail. La structure compte davantage que la destination.
Nom propre ou structure : comment trancher
Dans la plupart des pays d'Amérique latine, les étrangers peuvent détenir un bien en nom propre : au Panama, en Colombie, en Uruguay et au Paraguay, avec des exceptions limitées aux zones frontalières et aux terres particulières. Le Mexique impose près de ses côtes et de ses frontières le fideicomiso, un mécanisme fiduciaire qui laisse le plein usage du bien. Le nom propre est simple et peu coûteux, mais il n'offre aucune protection, mène à une procédure successorale locale et reste entièrement visible. Une structure coûte davantage, mais facilite considérablement la succession et la protection. Et aucune structure ne vous rend invisible, car sa raison d'être est la succession et la protection, pas la dissimulation. Surtout, n'oubliez pas ce que votre pays d'origine fait de votre succession tant que vous ou vos héritiers y résidez. C'est précisément cet arbitrage entre nom propre et structure que j'étudie avec mes clients. La réponse n'est pas la même pour un appartement de vacances que vous occupez vous-même et pour un portefeuille de biens locatifs.
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