En novembre 2023, un tribunal du Paraguay a placé en résidence surveillée un homme dont la société avait géré environ 90 millions d'euros appartenant à des émigrés germanophones. Le lieu : la colonie d'El Paraíso Verde, dans le département de Caazapá, l'une des régions les plus pauvres du pays. L'accusation, telle que l'a formulée une avocate des anciens colons lésés : une escroquerie de plusieurs millions, dans laquelle des parcelles ont été vendues à plusieurs fois leur valeur, beaucoup d'entre elles sans véritable titre de propriété.
Je commence volontairement par cette affaire, car elle n'a rien d'exceptionnel. C'est le cas d'école. En matière d'achat immobilier, le Paraguay est l'un des marchés les plus ouverts du monde, et c'est précisément cette ouverture qui a laissé au fil des ans une traînée de rêves brisés et d'argent perdu, presque toujours selon les mêmes schémas. Je vous montre ces schémas, avec des noms, des chiffres et des sources, et je vous montre comment acheter en sécurité. Car c'est possible, si vous savez où regarder.
D'abord la bonne nouvelle, pour équilibrer le tableau
Oui, les étrangers peuvent acheter librement un bien au Paraguay, en leur nom propre, en ville comme à la campagne, sans structure fiduciaire comme au Mexique. Un passeport valide suffit pour acheter. Les prix sont bas à l'échelle régionale, et si vous cherchez un actif réel à l'épreuve des crises, la terre au Paraguay est en principe attractive. Voilà pour le rêve. Passons aux règles qui décident s'il tiendra.
Premier piège : la possession n'est pas la propriété
C'est la phrase la plus importante de tout l'article : lisez-la deux fois. Au Paraguay, possession et propriété sont deux choses différentes, et si vous l'ignorez, vous perdez votre argent. Quelqu'un peut exploiter un terrain qui appartient à une tout autre personne.
Concrètement, il s'agit de terres sans titre clair. De vastes surfaces du Paraguay sont des terres fiscales ou terres de l'INDERT, du nom de l'institut public de la réforme agraire. Ces terres ne peuvent tout simplement pas être vendues à un étranger. Et une règle rend après coup bien des transactions sans valeur : lorsqu'un Paraguayen reçoit pour la première fois un titre sur sa terre, il n'a pas le droit de la vendre à un étranger pendant dix ans. D'après les sources disponibles, les contrats qui contournent cette règle sont nuls, c'est-à-dire sans effet dès l'origine. Vous pouvez les jeter à la corbeille. Agir en justice est le plus souvent sans espoir et finit par se retourner contre vous.
Le plus amer : souvent, les vendeurs eux-mêmes l'ignorent, et certains avocats et notaires aussi. L'acheteur étranger paie, construit sa maison, et des années plus tard il s'avère que la terre ne lui a jamais appartenu.
Deuxième piège : des terres vendues plusieurs fois, ou par des non-propriétaires
Deuxième classique : des terres vendues plusieurs fois, ou proposées par des personnes qui n'en sont pas du tout propriétaires. L'affaire d'El Paraíso Verde montre ce que coûte un titre manquant : des parcelles vendues à plusieurs fois leur valeur, beaucoup sans véritable titre de propriété. La protection, c'est la vérification du registre avant tout paiement et un transfert par escritura pública, comme le détaille la liste de contrôle plus bas. Et si vous tombez dans le piège, ne comptez pas sur les tribunaux : récupérer son argent après coup est laborieux et rarement couronné de succès.
Pourquoi rarement ? Parce que le système judiciaire a son prix, au sens propre. Les connaisseurs du terrain décrivent comment, en cas de litige, des cadeaux circulent vers votre propre avocat, vers celui de la partie adverse, vers des proches au parquet et au tribunal. Celui qui paie régulièrement est l'amigo, et l'amigo, on le protège. C'est ainsi que le décrivent les observateurs sur place, et la réalité de la corruption correspond à ce que j'expose dans mon article sur la sécurité au Paraguay.
Troisième piège : les expatriés entre eux
Voici la partie la plus inconfortable, et je la dis en connaisseur du milieu. Le plus grand risque pour les étrangers fraîchement arrivés au Paraguay, ce sont souvent les étrangers arrivés avant eux. Au sein de l'importante communauté germanophone du pays, les observateurs sur place le disent sans détour : presque tous les terrains proposés en ligne sont vendus ou négociés par des Allemands, et le métier d'agent immobilier résidentiel a pratiquement été inventé au Paraguay par des immigrés allemands.
Le schéma est si répandu qu'il a son propre archétype. Appelons-le, comme le font les auteurs d'une histoire bien connue du milieu des expatriés germanophones, « Egon » : l'expatrié sympathique installé depuis un moment, qui vient vous chercher à l'aéroport, vous propose pension, voiture de location, aide à l'immigration et terrain, le tout d'une seule main, et vous déconseille vivement de vous renseigner ailleurs, puisque les autres ne sont que des envieux et des oiseaux de mauvais augure. Ce que vous ne voyez pas : dans le magasin d'électronique et la pharmacie qu'il vous recommande, vous payez le prix fort quand d'autres clients paient 20 % de moins, et la différence est la commission occulte d'Egon. Sur votre chantier, vous payez chaque brique et chaque sac de ciment 50 % au-dessus du prix du marché. Et dans le pire des cas, vous lui confiez une procuration pendant vos vacances et vous ne parvenez plus jamais à le faire sortir de chez vous.
À cela s'ajoute la pure psychologie des prix. Comme au Paraguay environ 90 % des terres appartiennent à 1 % de la population, héritage des latifundia de l'époque coloniale et de grandes fortunes familiales, le marché est opaque. Les ventes passent par le bouche-à-oreille et Facebook, pas par des portails encadrés. Le nouveau venu voit une prétendue bonne affaire, saute dessus, et ne comprend que plus tard qu'il a payé le double du prix local.
Le cas particulier qui coûte le plus cher : les projets de colonies
Revenons donc à El Paraíso Verde, car les projets de colonies sont le piège le plus coûteux de tous. Fondé en 2016 par le couple autrichien Erwin et Sylvia Annau, Erwin Annau étant un ancien scientologue, le projet de Caazapá ciblait délibérément des germanophones en rupture avec la société, pendant la pandémie surtout des sceptiques de la vaccination et des opposants aux confinements. On promettait une communauté de bienveillance mutuelle. Selon la justice et la presse, la réalité fut tout autre : la société exploitante Reljuv aurait détourné environ 90 millions d'euros appartenant aux colons. L'ancien directeur général Juan Joaquín Buker a été placé en résidence surveillée en novembre 2023, et le parquet de Villarrica enquête sur la base de plaintes pour escroquerie déposées par des dizaines d'anciens colons et investisseurs. Le fait que des responsables politiques paraguayens aient longtemps protégé le projet n'a fait que compliquer la tâche des victimes.
Le schéma de fond est toujours le même : vous n'achetez pas un titre foncier inscrit, mais une part dans une communauté, une promesse d'infrastructures et de rendement. La règle qui en découle est simple : n'achetez jamais de parts dans une colonie agricole qui ne reposent pas sur un titre foncier précis, confirmé par un notaire et inscrit au registre foncier.
Et le phénomène n'a rien de nouveau. Depuis le XIXe siècle, le Paraguay attire des Européens las de la civilisation. L'exemple le plus tristement célèbre est Nueva Germania, fondée en 1886 par Elisabeth Förster-Nietzsche, la sœur du philosophe, et son mari Bernhard Förster comme colonie antisémite destinée à la « race aryenne ». Les noms et les idéologies changent ; le schéma de la promesse de salut grandiloquente faite à des émigrés déracinés demeure.
Acheter en toute sécurité : la liste de contrôle
Assez de mises en garde. Voici comment bien faire, et dans ce cas le Paraguay est un bon marché.
Un, uniquement des terres titrées. Pas de terres fiscales, pas de terres de l'INDERT, pas de parts de colonie sans titre de propriété précis inscrit au registre foncier. Demandez à voir le título à jour et vérifiez-le auprès de la Dirección General de los Registros Públicos.
Deux, votre propre escribano et votre propre avocat, indépendants. Pas le notaire du vendeur, pas l'avocat de votre sympathique ami expatrié. Les vôtres, que vous payez et qui engagent leur responsabilité envers vous. Vérifiez si votre pays publie une liste d'avocats et de notaires locaux : le consulat général de France à Buenos Aires tient à jour une liste de notoriété des avocats et notaires francophones au Paraguay, et ce type de liste est un bon point de départ. Comment distinguer les conseillers sérieux des beaux parleurs, je l'ai décrit dans un article à part.
Trois, tout par l'escritura pública. Jamais un simple contrat privé sans inscription. Seul l'acte notarié, transcrit au registre, fait de vous le propriétaire.
Quatre, jamais sans avoir vu, jamais dans l'urgence. N'achetez rien que vous n'ayez visité vous-même. Et ne vous laissez pas presser par le refrain « il y a déjà un autre intéressé ». Les émigrés aguerris sont unanimes : mieux vaut prendre l'avion une deuxième fois qu'acheter dans la précipitation. Connaissez aussi la règle des 25 % : si vous versez un acompte inférieur au quart du prix, le vendeur peut encore se rétracter selon le droit paraguayen.
Cinq, demandez un second avis qui ne vienne pas de la personne qui veut vous vendre. C'est le seul conseil que toutes les victimes donnent avec le recul.
Acheter un bien au Paraguay ressemble au pays lui-même : ouvert, abordable et plein d'opportunités pour qui connaît les règles, et un piège pour qui arrive avec des lunettes roses et un expatrié serviable à ses côtés. La différence entre un actif réel sûr et une fortune perdue ne tient pas à la chance. Elle tient en un mot : titré, et dans la discipline de tout faire vérifier de façon indépendante.
C'est exactement cette vérification, avec les bonnes personnes indépendantes sur place, que j'organise pour mes clients, afin que votre rêve d'une terre à vous au Paraguay ne devienne pas un dossier pour le parquet de Villarrica.
Si vous voulez acheter au Paraguay, parlons du titre, des vérifications et du bon accompagnement avant que vous versiez le moindre acompte. Réservez un entretien avec moi ; le lien est juste en dessous.
La façon dont l'achat immobilier s'inscrit dans le projet plus large du départ, avec la résidence, la fiscalité et la vie quotidienne, est expliquée dans le guide complet et honnête pour s'installer au Paraguay.
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