Immobilie in Lateinamerika im eigenen Namen halten oder über eine Struktur? Wo Ausländer direkt kaufen dürfen, warum Mexiko den Fideicomiso verlangt, und wann eine Gesellschaft für Erbe und Schutz besser ist. Der Guide 2026.
Wer in Lateinamerika eine Immobilie kauft, steht früh vor einer Grundsatzfrage: im eigenen Namen halten oder über eine Struktur, also eine Gesellschaft oder einen Trust? Die einfache Antwort, der eigene Name, ist billig und unkompliziert, aber sie hat einen Preis: kein Schutz, ein Erbfall nach lokalem Recht, volle Sichtbarkeit. Diese drei Nachteile fallen im Alltag kaum auf und werden im Ernstfall umso teurer. Die strukturierte Antwort kostet mehr und bringt Substanzfragen mit sich, erleichtert aber das Erbe und schützt. Dieser Guide zeigt dir, wo Ausländer überhaupt im eigenen Namen kaufen dürfen, warum Mexiko eine Sonderrolle spielt, und wann sich die Struktur lohnt. Eine Vorbemerkung: Die Eigentumsform ist keine Formalie, sie entscheidet über Schutz, Erbe und Privatsphäre.
Wo Ausländer im eigenen Namen kaufen dürfen
Die gute Nachricht zuerst: In den meisten Ländern der Region dürfen Ausländer Immobilien direkt im eigenen Namen halten, mit nahezu denselben Rechten wie Einheimische. Panama erlaubt Ausländern getiteltes Eigentum, die sogenannte finca, mit fast identischen Rechten, im eigenen Namen oder über eine panamaische Gesellschaft. Wichtig ist dort der Unterschied zwischen getiteltem Eigentum und dem bloßen Besitzrecht, den man vor jedem Kauf verstehen muss. Kolumbien garantiert Ausländern von Verfassung wegen dieselben Bürgerrechte wie Einheimischen, der Kauf in Städten und Touristengebieten ist frei. Auch Uruguay und Paraguay sind für ausländische Käufer offen. Uruguay gilt dabei als besonders rechtssicher und stabil, was es für sicherheitsbewusste Käufer attraktiv macht. Paraguay wiederum punktet mit niedrigen Preisen und einfachem Zugang. Die steuerlichen Rahmenbedingungen findest du bei PwC. Für den normalen Wohnungs- oder Hauskauf ist der eigene Name in diesen Ländern also der einfachste, direkte Weg. Du erscheinst als Eigentümer im öffentlichen Register, genau wie ein Einheimischer, und kannst frei nutzen, vermieten und verkaufen.
Die Grenzen: Grenzzonen und Sonderland
Doch selbst dort gibt es Grenzen, im wörtlichen Sinn. Panama verbietet Ausländern getiteltes Eigentum innerhalb von zehn Kilometern zu den Grenzen mit Costa Rica und Kolumbien sowie in den indigenen Comarca-Gebieten, und rät klar zu getiteltem Eigentum statt zum riskanteren derecho posesorio, dem bloßen Besitzrecht. Kolumbien verlangt Vorsicht innerhalb von rund hundert Kilometern zu den Landesgrenzen und bei baldío-Land staatlichen Ursprungs nach dem Gesetz 191 von 1995. Diese Zonen sind aus Gründen der nationalen Sicherheit geschützt, und keine Struktur umgeht sie. Auch eine lokale Gesellschaft hilft dort nicht weiter, das Verbot gilt für Ausländer und ausländisch gehaltene Firmen gleichermaßen. Auch der 22 Meter breite öffentliche Streifen entlang panamaischer Strände gehört zu diesen Feinheiten, die man vor dem Strandkauf kennen sollte. Für den typischen Käufer in Panama-Stadt, Boquete, Medellín oder Cartagena spielen sie keine Rolle, aber wer ländlich oder grenznah kauft, muss die Lage exakt prüfen, bevor er unterschreibt. Ein Blick in Register und Grenzabstand vor dem Notartermin erspart hier böse Überraschungen.
Der Sonderfall Mexiko: der Fideicomiso
Mexiko verdient ein eigenes Kapitel, weil es die berühmteste Sonderregel der Region hat. Außerhalb der sogenannten Restricted Zone dürfen Ausländer im eigenen Namen kaufen. Innerhalb dieser Zone aber, definiert als 50 Kilometer zur Küste und 100 Kilometer zur Grenze, was Cancún, Tulum, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Los Cabos und ganz Baja umfasst, ist direktes Eigentum für Ausländer verfassungsrechtlich ausgeschlossen (Artikel 27). Die Lösung ist der Fideicomiso, ein Bank-Treuhandverhältnis: Eine mexikanische Bank hält den Titel, du bist der wirtschaftlich Berechtigte mit vollen Rechten zu nutzen, vermieten, verkaufen und vererben, für erneuerbare 50-Jahres-Zeiträume. Der Fideicomiso kostet etwa 2.000 bis 3.000 Dollar Einrichtung und 500 bis 1.000 Dollar jährlich, braucht eine SRE-Genehmigung, und vermeidet mit Ersatzbegünstigten sogar das mexikanische Nachlassverfahren. Er läuft 50 Jahre und ist unbegrenzt verlängerbar, es gibt also kein Szenario, in dem dein Haus einfach ausläuft. Für die Strandimmobilie in Mexiko führt am Fideicomiso also kein Weg vorbei. Er ist kein Miet- oder Pachtverhältnis, sondern ein anerkanntes Eigentumssurrogat mit allen wirtschaftlichen Rechten.
Eigener Name: einfach, aber ungeschützt
Kommen wir zur Kernfrage. Der Kauf im eigenen Namen ist der einfachste und günstigste Weg, aber er hat drei Nachteile. Kein Aufbau einer Gesellschaft, keine laufenden Gebühren, nur der direkte Eintrag ins Register. Erstens kein Schutz: Die Immobilie hängt direkt an deinem Namen und ist damit unmittelbar deinem persönlichen Zugriff und dem etwaiger Gläubiger ausgesetzt. Zweitens der Erbfall: Stirbt der Eigentümer, läuft die Vererbung nach dem lokalen Nachlassrecht des Belegenheitslandes, oft ein langwieriges, teures Gerichtsverfahren, das deine Erben im Ausland vor große Hürden stellt. Erben, die kein Spanisch sprechen und das lokale Recht nicht kennen, stehen dann vor Monaten der Bürokratie in einem fremden Land. Drittens die Sichtbarkeit: Die Immobilie steht offen auf deinen Namen. Für die selbstgenutzte Wohnung mag der eigene Name völlig ausreichen, für größere Werte oder komplexe Familienverhältnisse ist er aber oft die schwächere Wahl. Der Unterschied zeigt sich meist erst im Erbfall, wenn es zu spät ist, ihn noch zu ändern.
Die Struktur: Schutz und Erbe
Die Alternative ist die Struktur, meist eine lokale Gesellschaft oder, wie in Mexiko, ein Treuhandverhältnis. Ihr größter Vorteil ist die Nachlassplanung: Hältst du die Immobilie über eine panamaische Gesellschaft, kannst du die Anteile vererben, ohne das lokale Nachlassverfahren zu durchlaufen, was deinen Erben viel Zeit und Geld spart. Statt einer Immobilie im Ausland erben deine Kinder dann schlicht Gesellschaftsanteile, was den Übergang erheblich vereinfacht. Der Fideicomiso leistet mit seinen Ersatzbegünstigten dasselbe. Beim Erbfall geht die Immobilie dann ohne mexikanisches Gerichtsverfahren an die benannten Begünstigten über. Dazu kommen mehr Privatsphäre und ein gewisser Vermögensschutz, weil die Immobilie nicht mehr unmittelbar auf deinen Namen läuft. Wie stark dieser Schutz ist, hängt von der konkreten Struktur und vom Recht des Landes ab und sollte nicht überschätzt werden. Der Preis: höhere Kosten, laufender Aufwand und, bei Gesellschaften, Substanz- und Meldefragen. Für werthaltige Immobilien, für Renditeobjekte und für eine durchdachte Nachlassplanung ist die Struktur deshalb oft die klügere, wenn auch teurere Wahl. Als Faustregel gilt: Je höher der Wert und je internationaler die Familie, desto eher lohnt die Struktur. Bei einer kleinen Ferienwohnung ist der eigene Name meist völlig in Ordnung.
Die CRS- und Sichtbarkeitsfrage
Ein Wort zur Transparenz, weil hier oft ein Irrtum kursiert. Eine Immobilie selbst wird nicht wie ein Bankkonto automatisch über CRS gemeldet, sie ist ein physischer Vermögenswert. Aber Vorsicht: Mieteinnahmen fließen über Konten, die gemeldet werden, und hältst du die Immobilie über eine Gesellschaft, wird der wirtschaftlich Berechtigte über die Konten und Register dieser Gesellschaft ohnehin sichtbar. Eine Struktur macht dich also nicht unsichtbar, sie dient dem Erbe und dem Schutz, nicht der Tarnung. Wer das versteht, wählt die Struktur aus den richtigen Gründen und erwartet nicht das Falsche von ihr. Wer eine Immobilienstruktur allein zum Verstecken baut, baut sie aus dem falschen Grund. Der richtige Grund ist immer Nachlass, Schutz oder Verwaltung, niemals die Illusion der Unsichtbarkeit. Diese Ehrlichkeit über den Zweck erspart teure Fehlkonstruktionen.
Der DACH-Blick: Erbschaftsteuer nicht vergessen
Damit zu dir. Für Immobilien gilt eine wichtige Besonderheit: Die Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 AStG zielt auf Anteile an Kapitalgesellschaften, nicht auf Immobilien direkt, deine Auslandsimmobilie löst beim Wegzug also normalerweise keine sofortige Wegzugssteuer aus. Das ist eine Erleichterung gegenüber Firmenanteilen, bei denen der Wegzug sofort zubeißen kann. Aber unterschätze die Erbschaftsteuer nicht: Solange du oder deine Erben in Deutschland ansässig sind, erfasst die deutsche Erbschaftsteuer das weltweite Vermögen, also auch die Villa in Panama, unabhängig von der Eigentumsform vor Ort, wie der Blick ins Gesetz bei gesetze-im-internet.de zeigt. Die deutsche Erbschaftsteuer kennt keine territoriale Grenze, sie folgt der Ansässigkeit. Zusätzlich besteuert das Belegenheitsland, und ob eine Doppelbesteuerung vermieden wird, hängt vom jeweiligen Abkommen ab. Bei Erbschaften gibt es zudem weit weniger Doppelbesteuerungsabkommen als bei der Einkommensteuer, was die Lage verschärfen kann. Die Weltbank-Daten zu den Immobilienmärkten der Region findest du bei der Weltbank. Die Eigentumsform und die Erbschaftsteuer gehören deshalb zusammen geplant. Wer nur an den Kaufpreis denkt und das Erbe vergisst, plant nur die Hälfte. Struktur entscheidet, nicht das Reiseziel.
Das Fazit
In den meisten Ländern Lateinamerikas dürfen Ausländer Immobilien im eigenen Namen halten, in Panama, Kolumbien, Uruguay und Paraguay, mit Ausnahmen nur in Grenzzonen und auf Sonderland. Mexiko verlangt in der Küsten- und Grenznähe den Fideicomiso, ein Treuhandverhältnis mit vollen Nutzungsrechten. Der eigene Name ist einfach und billig, bietet aber keinen Schutz, führt in ein lokales Nachlassverfahren und ist voll sichtbar. Eine Struktur kostet mehr, erleichtert aber Erbe und Schutz erheblich. Und keine Struktur macht unsichtbar, denn ihr Zweck ist Nachlass und Schutz, nicht Tarnung. Vergiss über allem die deutsche Erbschaftsteuer nicht, die dein weltweites Vermögen erfasst, solange die deutsche Ansässigkeit besteht. Genau diese Abwägung zwischen eigenem Namen und Struktur baue ich mit meinen Mandanten auf. Die Antwort fällt für die selbstgenutzte Ferienwohnung anders aus als für ein Portfolio aus Renditeobjekten.
Wenn du deine Immobilie in Lateinamerika richtig halten willst, geschützt, sauber vererbbar und steuerlich durchdacht, dann lass es uns gemeinsam planen. Buch dir ein Gespräch mit mir, den Link findest du direkt unten.
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