Une résidence permanente immédiate en échange d'un investissement, un passeport au bout de cinq ans. Le relèvement du seuil immobilier annoncé pour octobre 2026 n'arrive pas sous la forme d'une date butoir : depuis septembre 2026, le montant dépend de ce que vous achetez, du neuf ou de l'ancien.
Rectificatif du 10 octobre 2026 : en mars 2026, le seuil immobilier de 300 000 USD ne valait que pour une durée limitée, et son relèvement à 500 000 USD était attendu pour la mi-octobre 2026. Le décret exécutif n° 17 du 8 septembre 2026, publié le 16 septembre 2026 à la Gaceta Oficial, a réorganisé le programme et remplacé la date butoir. Les montants et les délais ont été corrigés en conséquence ; tous les détails figurent dans l'article consacré au nouveau visa investisseur.
Le visa Qualified Investor du Panama est la voie la plus rapide vers la résidence permanente dans le pays. Le ticket d'entrée le moins cher existe toujours, mais plus pour n'importe quel bien : 300 000 USD ne suffisent que pour un logement neuf acheté directement au promoteur. Voyons sans détour ce que le programme offre et ce qui a changé.
Ce qu'est le visa Qualified Investor
Le visa Qualified Investor, créé par le décret exécutif 722 de 2020, est le programme du Panama destiné aux nouveaux arrivants fortunés. Son grand atout : il accorde la résidence permanente d'emblée, sans étape temporaire, en échange d'un investissement qualifiant. La procédure auprès du Servicio Nacional de Migración est rapide, souvent bouclée en quelques semaines, et vous recevez votre cédula de résident permanent. Contrairement au Pensionado, il ne dépend pas d'une pension mais d'un capital, ce qui l'ouvre aux entrepreneurs, aux investisseurs et aux patrimoines importants, quel que soit leur âge. C'est la réponse panaméenne aux golden visas classiques, avec un avantage de taille : la résidence permanente immédiate plutôt qu'une première étape à durée limitée.
Les trois voies d'investissement
Trois voies sont reconnues. La première, et de loin la plus prisée, est l'investissement immobilier. Depuis le décret 17, deux montants s'y appliquent : 300 000 USD pour un bien neuf, jamais habité, acheté en première main au promoteur, et 500 000 USD pour un bien ancien sur le marché secondaire. La deuxième est un portefeuille de titres détenu par l'intermédiaire d'une société de bourse panaméenne agréée par l'autorité des marchés, à partir de 500 000 USD. La troisième est un dépôt à terme à partir de 750 000 USD dans une banque privée, ou à partir de 500 000 USD à la Banco Nacional de Panamá ou à la Caja de Ahorros. Chaque investissement doit être conservé au moins cinq ans. Les trois mènent au même résultat, la résidence permanente immédiate. Le bon choix dépend de votre situation : voulez-vous de toute façon un bien au Panama, préférez-vous garder votre capital en titres ou appréciez-vous la simplicité d'un dépôt à terme ? Pour la plupart de mes clients, la voie immobilière s'impose, parce qu'elle crée une vraie substance et que, dans le neuf, elle a le seuil le plus bas.
Ce qu'il reste de la fenêtre
Les 300 000 USD étaient une règle transitoire. Le décret 109 de 2022 les déclarait suffisants pendant les 48 premiers mois suivant le décret 722 du 15 octobre 2020 ; ensuite, le montant ordinaire de 500 000 devait s'appliquer. D'où la date butoir de la mi-octobre 2026. Le décret 17 remplace intégralement les décrets 722, 109 et 193 et ne prévoit plus aucune date butoir. Il distingue selon le type de bien : neuf vendu en première main à partir de 300 000, marché secondaire à partir de 500 000. L'écart de 200 000 USD demeure ; simplement, c'est désormais le choix du bien qui le détermine, et non plus la date.
Ce qui compte est la valeur nette : le plus faible du prix d'achat et de la valeur de marché, déduction faite de toutes les charges. Un prêt hypothécaire ne doit pas faire descendre la valeur nette sous le seuil. Si vous aviez signé un achat ferme avant le 16 septembre 2026, vous pouvez encore bénéficier de l'ancien régime, à condition de déposer votre demande dans les six mois suivant l'entrée en vigueur du décret. Cela concerne surtout les acheteurs de biens anciens, pour qui 300 000 suffisaient sous l'ancien droit.
Fiscalité, monnaie, passeport
Le cadre est attrayant. Le Panama applique la territorialité de l'impôt : les revenus étrangers restent exonérés au Panama tant qu'ils sont réellement de source étrangère, comme le confirme la synthèse fiscale de PwC (en anglais). Le pays utilise le dollar américain comme monnaie officielle. Pour l'investisseur mobile à l'international, c'est un double avantage : une charge fiscale courante faible sur les revenus étrangers et une monnaie stable, dans laquelle on détient son patrimoine sans risque de dévaluation. Et le chemin va plus loin : après cinq ans de résidence permanente, vous pouvez demander la naturalisation, avec au bout un passeport solide. Une mise en garde si vous tenez à votre passeport actuel : le Panama exige en principe des naturalisés qu'ils renoncent à leur nationalité antérieure. Le passeport est donc une décision réfléchie, pas un bonus automatique de la résidence.
D'abord votre pays d'origine, ensuite le Panama
C'est un point que je place en tête avec chaque client fortuné. Avant que le moindre régime fiscal panaméen ne s'applique, il y a le volet du départ. S'installer au Panama ne met pas fin, à lui seul, à votre résidence fiscale d'origine, et si vous détenez des parts de société, examinez les règles de sortie de votre pays avant de partir. Aucun système territorial, aussi séduisant soit-il, ne vous aide si votre départ n'est pas correctement préparé. Le seuil d'investissement favorable est un avantage ; un départ bien organisé est ce qui permet d'en profiter vraiment. Les deux se planifient ensemble, dès le début. Ce qu'implique un départ dépend du pays d'où vous venez :
Investisseur, Pensionado ou Friendly Nations ?
Pour bien situer le programme, une comparaison rapide. Le Pensionado est la voie des retraités qui touchent une pension viagère : aucun capital requis, et les réductions prévues par la loi en prime. Le visa Friendly Nations est la voie des entrepreneurs et des actifs ressortissants de pays amis, souvent via la création d'une société ou un contrat de travail, avec une étape temporaire avant la résidence permanente. Le visa Qualified Investor est la voie la plus rapide et la plus gourmande en capital : il donne la résidence permanente immédiatement en échange d'un investissement, sans étape intermédiaire. Vous avez le capital et voulez aller vite ? La voie investisseur. Vous avez une pension ? Le Pensionado. Vous voulez travailler et vous installer plus progressivement ? Friendly Nations. Il n'existe pas de meilleure voie, seulement la meilleure pour votre profil.
Les erreurs que je vois souvent
Deux erreurs coûtent très cher sur la voie investisseur. La première consiste à confondre neuf et ancien : si vous tablez sur 300 000 USD mais achetez un appartement déjà commercialisé, habité ou loué, vous n'atteignez pas le seuil, car le marché secondaire exige 500 000. Faites-vous prouver le statut de première vente avant de signer. La seconde consiste à négliger l'examen du bien : titre de propriété, charges et inscription au Registro Público doivent être vérifiés par un professionnel avant tout versement, sinon votre billet pour la résidence se transforme en procès. Si vous évitez ces deux écueils, le visa Qualified Investor vous offre l'une des voies de résidence les plus nettes et les plus rapides de la région. Mon rôle est précisément de sécuriser ces deux points, le bon seuil pour votre bien et l'examen juridique du bien, pour que la voie rapide ne devienne pas un détour coûteux.
Où investir si vous choisissez l'immobilier
Si vous optez pour la voie immobilière, reste à savoir où. Panama City offre le marché le plus liquide : tours modernes en bord de mer, forte demande locative et revente la plus facile, le choix évident pour la plupart des investisseurs. Les quartiers haut de gamme comme Punta Pacífica, Costa del Este ou la vieille ville restaurée, Casco Viejo, allient qualité de vie et stabilité des valeurs. Si vous préférez investir dans un cadre plus vert, vous trouverez des alternatives sur les hauteurs autour de Boquete, sur les côtes ou dans les îles, mais attendez-vous à une liquidité moindre et à une revente plus lente. L'essentiel est que le bien ne se contente pas d'atteindre le seuil de résidence : il doit tenir la route comme investissement, car vous y immobilisez un capital réel. Je conseille à mes clients d'évaluer le bien d'abord comme un investissement, ensuite seulement comme un billet pour la résidence, jamais l'inverse.
À qui s'adresse le visa Qualified Investor
Le visa Qualified Investor est la voie la plus rapide vers la résidence permanente au Panama pour qui apporte le capital et veut bâtir quelque chose de solide. Il convient à l'entrepreneur, à l'investisseur et au patrimoine important qui recherchent la stabilité du dollar, la fiscalité territoriale et un accès rapide à la résidence, sans années d'étapes temporaires. Il ne convient pas à qui veut simplement se ménager une solution de repli avec un petit budget ; la région offre des voies moins chères pour cela, comme le Paraguay. Mais si vous comptiez de toute façon investir au Panama, le montant de 300 000 USD dans le neuf est une excellente raison de bien ordonner les étapes.
C'est exactement le calcul que je fais avec mes clients avant que le moindre dollar ne bouge : neuf, ancien, portefeuille ou dépôt, lequel vous convient, et comment votre départ de votre pays d'origine s'y articule. Si le Panama figure sur votre liste, faisons les comptes ensemble. Réservez un entretien avec moi, le lien se trouve juste en dessous.
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