Acheter un bien immobilier au Chili est étonnamment accessible aux étrangers et juridiquement sûr, du moins par comparaison avec bien d'autres pays de la région. Je m'en tiens aux faits, pas aux arguments de vente, alors voici d'emblée le point essentiel : au Chili, vous pouvez acheter un bien en tant qu'étranger sans aucune restriction, même sans être résident et même en simple touriste, du moment que vous disposez d'un numéro fiscal chilien. Il n'existe aucune condition de résidence ou de nationalité, et vous bénéficiez des mêmes droits de propriété que les Chiliens. Un acheteur vivant en Europe, en Amérique du Nord ou en Australie peut acquérir au Chili une maison, un appartement, un terrain à bâtir ou une propriété rurale, pour y vivre ou pour investir. Contrairement à nombre de ses voisins, le Chili dispose en outre d'un système d'enregistrement foncier bien organisé et fiable, ce qui le rend particulièrement attrayant pour les investisseurs comme pour ceux qui s'y installent.
Le marché et les régions les plus recherchées
Le marché immobilier chilien passe pour l'un des plus transparents et des plus stables d'Amérique du Sud, grâce à un État de droit qui fonctionne, à un contexte économique stable et à une demande durable de logements bien situés. L'intérêt de ceux qui s'installent et des investisseurs se concentre sur quelques régions. Santiago, avec ses quartiers aisés comme Providencia, Las Condes, Vitacura et Ñuñoa, offre le marché le plus vaste et le plus liquide, avec une demande locative régulière d'une clientèle internationale. La côte autour de Viña del Mar et Valparaíso est prisée des acheteurs de résidences secondaires. Le Sud, autour de Puerto Varas, Frutillar, Valdivia et du lac Llanquihue, marqué par la colonisation allemande du XIXe siècle, attire surtout les acheteurs étrangers pour ses paysages, son climat lacustre doux et sa communauté internationale bien établie. Au Chili, les prix sont le plus souvent exprimés en UF, l'unité de compte indexée sur l'inflation, plutôt qu'en pesos, ce qui déroute un peu les nouveaux venus au moment de comparer.
Le RUT : la première étape
La première étape décisive pour tout acheteur, chilien ou étranger, est le numéro fiscal chilien, le RUT (Rol Único Tributario). Sans lui, impossible de faire inscrire un bien, et un numéro de passeport ne le remplace pas. Si vous n'avez pas encore de RUN issu d'un titre de séjour, vous demandez en tant que non-résident un RUT Inversionista, un numéro fiscal d'investisseur qui s'obtient en quelques jours avec l'aide d'un citoyen chilien ou d'un étranger titulaire de la résidence permanente. Depuis une décision administrative de 2025, des banques agréées peuvent aussi demander le RUT pour le compte d'investisseurs étrangers. Contrairement à un numéro de passeport, il reste le même à vie, ce qui vous protège également en tant qu'acheteur. Sans RUN ou RUT à votre nom, presque rien ne fonctionne au Chili : ni le notaire ni le registre foncier n'acceptent un simple numéro de passeport, et un compte bancaire chilien, dont vous avez besoin pour payer le prix et les frais courants, l'exige aussi. Faites donc du RUT votre première démarche, bien avant de vous engager sur un bien précis.
L'achat étape par étape
Une fois le bien choisi, vous remettez une offre écrite, généralement suivie de la Promesa de Compraventa, un avant-contrat contraignant qui fixe le calendrier de paiement, les délais, les pénalités et les conditions de résolution. En parallèle se déroule la phase la plus importante, la due diligence confiée à un avocat spécialisé : l'Estudio de Títulos, l'examen de la chaîne des titres et des éventuelles charges, en général sur dix ans. L'avocat demande au registre foncier un certificat qui fait apparaître hypothèques, servitudes, usufruits et interdictions, le Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones, ainsi que la preuve de l'identité du propriétaire actuellement inscrit. C'est indispensable, car au Chili, en principe, n'importe qui peut signer un contrat de vente, y compris quelqu'un qui n'est pas propriétaire du bien.
Le transfert de propriété proprement dit a lieu devant notaire, par la signature de l'Escritura Pública, l'acte authentique de vente, sans lequel la vente n'a pas d'existence juridique. Et voici le point que les acheteurs étrangers comprennent le plus souvent de travers : la signature chez le notaire ne fait pas encore de vous le propriétaire. Ce n'est qu'une fois l'Escritura inscrite auprès du Conservador de Bienes Raíces compétent, le registre foncier chilien, qui remplit une fonction comparable, mais non identique, à celle d'un registre foncier européen, que la propriété vous est réellement transférée. L'inscription prend quelques semaines selon la région. L'ensemble du processus, de la Promesa à l'inscription, dure environ trois à huit semaines pour un achat comptant simple, davantage avec un financement. Une différence importante avec bien des systèmes européens tient au rôle du notaire : au Chili, il se contente d'authentifier l'acte et d'en contrôler la forme, mais ne représente aucune des parties et ne veille aux intérêts d'aucune sur le fond. C'est précisément pour cela qu'un avocat indépendant, qui ne défend que vos intérêts, compte autant au Chili, tandis que l'agent immobilier peut proposer des biens mais n'a pas le droit de procéder à l'examen juridique du titre.
Frais d'achat et piège de la TVA
Il y a ici une bonne nouvelle, et un piège. La bonne nouvelle : le Chili ne prélève pas de droits de mutation. Les frais d'achat sont donc modérés : honoraires de notaire en général inférieurs à 1 %, inscription d'environ 0,2 à 1 %, petit droit de transfert ou de timbre d'environ 0,2 %, honoraires d'avocat de 1 à 2 % et commission d'agence d'environ 3 %. Au total, prévoyez environ 5 à 8 % du prix en frais d'achat, selon l'étendue des prestations.
Le piège : si vous achetez un bien neuf directement auprès du promoteur, une TVA (IVA) de 19 % s'applique au prix. C'est un poste considérable, qui atteint vite cinq ou six chiffres sur un appartement neuf. L'achat d'un bien ancien auprès d'un particulier, en revanche, n'est pas soumis à la TVA. Cette différence entre le neuf acheté au promoteur et l'ancien est déterminante pour votre budget, et beaucoup d'acheteurs l'ignorent. Un exemple chiffré : sur un appartement neuf affiché à l'équivalent de 200 000 EUR, l'IVA ajoute à elle seule environ 38 000 EUR, alors que ce montant n'apparaît pas pour un appartement ancien comparable. Si vous êtes flexible, choisir délibérément l'ancien peut vous faire économiser beaucoup.
Financement : le plus souvent un achat comptant
Les banques chiliennes proposent des prêts hypothécaires, à des taux récemment proches de 4 %, ce qui est modéré pour l'Amérique latine. Pour les non-résidents et les étrangers sans résidence permanente, le financement reste toutefois difficile : les banques exigent en général 20 à 30 % d'apport, la preuve de revenus stables au Chili et un dossier volumineux, et elles refusent souvent sans résidence permanente. En pratique, la plupart des acheteurs étrangers achètent donc comptant, sur leurs fonds propres ou avec un financement levé dans leur pays d'origine. Si vous empruntez, un droit de timbre de 0,8 % du montant du prêt s'applique en général, ou seulement 0,2 % avec les allègements du régime DFL2. Certains promoteurs proposent un financement direct sur des programmes neufs, à des conditions plus souples, mais à des taux plus élevés qu'un prêt bancaire classique. Si vous transférez des sommes importantes depuis l'étranger, ne sous-estimez pas les frais de change et de virement, et documentez soigneusement les capitaux apportés, car cela peut compter plus tard au moment de rapatrier le produit d'une vente.
Cas particuliers : zones frontalières, terres rurales et Rapa Nui
Quelques situations demandent une vigilance particulière. Dans les zones frontalières du Chili, par exemple en Aysén et en Magallanes dans l'extrême Sud, certaines parcelles sont soumises à des restrictions qui exigent une autorisation spéciale du ministère de l'Intérieur. Ces règles visent surtout les acheteurs des pays directement voisins, mais peuvent ponctuellement concerner d'autres acheteurs étrangers. Les terres rurales et agricoles appellent des vérifications supplémentaires : le classement en terre indigène au sens de la loi chilienne sur les peuples autochtones peut rendre un achat juridiquement nul, et s'y ajoutent les questions de droits d'eau, d'accès et d'autorisations de division. L'île de Pâques, Rapa Nui, relève enfin d'un régime juridique propre, avec des restrictions de propriété particulières qui ne s'appliquent pas sur le continent. Dans tous ces cas, un examen juridique spécialisé s'impose avant tout acompte. Pour connaître le statut d'une parcelle précise, faites vérifier les registres du Conservador et confirmer la classification du terrain par un avocat chilien spécialisé en droit immobilier avant de signer quoi que ce soit. Avec les propriétés rurales de rêve face à un lac ou à un volcan, ce sont souvent justement ces restrictions invisibles qui transforment l'achat en problème après coup.
Charges courantes et revente
En tant que propriétaire, vous payez l'impôt foncier annuel, les Contribuciones de Bienes Raíces, calculé sur la valeur fiscale officielle du bien et relativement faible en comparaison internationale. Lorsque vous revendez, le Chili se montre remarquablement généreux envers les particuliers : les plus-values jusqu'à 8 000 UF restent exonérées d'impôt, sous certaines conditions, par exemple être une personne physique, ne pas agir à titre professionnel, vendre à une partie indépendante et avoir détenu le bien au moins un an. Important : ce plafond de 8 000 UF est un plafond à vie par contribuable, et non par transaction, de sorte que plusieurs ventes l'épuisent peu à peu. Au-delà, la plus-value est imposée. L'UF, l'Unidad de Fomento, est l'unité de compte indexée sur l'inflation dans laquelle sont exprimés beaucoup de prix et de seuils immobiliers au Chili. Si vous achetez pour vous installer durablement plutôt que pour spéculer à court terme, cette règle joue nettement en votre faveur : la plus-value sur une résidence occupée par son propriétaire restera en général dans les limites de cette exonération généreuse et donc non imposée. Celui qui enchaîne plusieurs biens ou agit à titre professionnel perd en revanche l'avantage et est imposé normalement.
Un point fiscal important pour les non-résidents
Un point concerne les investisseurs qui ne s'installent pas eux-mêmes au Chili : si vous louez un bien chilien en tant que non-résident, les loyers sont soumis à un impôt additionnel (Impuesto Adicional) de 35 %, nettement plus élevé que les taux applicables aux personnes résidant au Chili. Que votre pays d'origine impose lui aussi ces loyers, et qu'une convention avec le Chili permette d'imputer l'impôt chilien, dépend de votre pays de résidence, et c'est à intégrer dès le départ dans votre calcul de rendement :
Pour ceux qui vivent eux-mêmes au Chili et y deviennent résidents fiscaux, ce sont en revanche les taux normaux, plus bas, qui s'appliquent. Autre point important pour les investisseurs : acheter un bien n'accélère ni n'améliore votre demande de résidence ou de nationalité, car le Chili n'a pas de programme de citoyenneté par investissement. Qui vous promet le contraire veut en général vous vendre quelque chose. Tout au plus la propriété peut-elle aider plus tard à montrer un lien réel avec le Chili, mais ce n'est pas un raccourci vers un visa ou un passeport. Je traite la résidence en détail dans le guide du titre de séjour au Chili.
Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs étrangers
En pratique, une poignée d'erreurs récurrentes coûtent cher aux acheteurs étrangers. La première, et de loin la plus fréquente, consiste à croire que l'achat est conclu une fois signé chez le notaire, alors que la propriété ne se transfère qu'avec l'inscription au Conservador de Bienes Raíces. La deuxième est d'acheter sans Estudio de Títulos indépendant, en se fiant à l'agent ou au vendeur, alors qu'au Chili n'importe qui peut signer un contrat de vente sans être propriétaire. La troisième est d'oublier la TVA de 19 % sur le neuf acheté au promoteur, qui peut faire exploser le budget. La quatrième est d'acheter à distance sans personne de confiance sur place, précisément parce que le Chili aussi a ses agents douteux. Et la cinquième concerne les parcelles rurales et frontalières, où les droits fonciers indigènes, les droits d'eau ou les règles des zones frontalières peuvent, dans le pire des cas, rendre un achat nul. Prenez ces cinq points au sérieux et vous aurez déjà écarté l'essentiel des risques habituels.
Acheter à distance et bien se faire conseiller
Vous n'avez pas besoin d'être présent au Chili pour acheter : la loi vous permet de donner une procuration notariée (poder) à une personne de confiance ou à un avocat sur place, qui signe alors en votre nom et se charge de l'inscription. Pour un achat à distance, un conseil juridique indépendant qui ne défend que vos intérêts est cependant indispensable, car au Chili le notaire se borne à authentifier l'acte et à en contrôler la forme, sans protéger vos intérêts. Veillez à ce que l'avocat prenne expressément en charge l'Estudio de Títulos complet, la vérification des charges et des interdictions, et la coordination de l'inscription.
Si vous avez un bien précis en vue au Chili et voulez savoir comment organiser correctement le RUT, la due diligence et l'inscription, et comment budgéter justement la TVA et les frais d'achat, faites-le examiner avant de verser le moindre acompte.
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