Der Immobilienkauf in Chile ist für DACH-Bürger überraschend zugänglich und rechtssicher, jedenfalls im Vergleich zu vielen anderen Ländern der Region. Ich bin Realist, kein Verkäufer, und der wichtigste Satz vorweg: In Chile darfst du als Ausländer Immobilien ohne Beschränkung erwerben, sogar als Nicht-Resident und sogar als bloßer Tourist, solange du die chilenische Steuernummer hast. Es gibt keine Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsvoraussetzung, dieselben Eigentumsrechte gelten für dich wie für Chilenen. Ein Käufer mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich oder der Schweiz kann in Chile ein Haus, eine Wohnung, ein Baugrundstück oder eine ländliche Immobilie erwerben, für Wohnzwecke ebenso wie zur Kapitalanlage. Chile hat zudem, anders als viele Nachbarn, ein gut organisiertes, verlässliches Grundbuchsystem, was das Land für Investoren und Auswanderer besonders attraktiv macht.
Der Markt und die attraktivsten Regionen
Der chilenische Immobilienmarkt gilt als einer der transparentesten und stabilsten Südamerikas, getragen von einem funktionierenden Rechtsstaat, stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum in zentralen Lagen. Für Auswanderer und Investoren konzentriert sich das Interesse auf einige Regionen. Santiago mit seinen gehobenen Vierteln wie Providencia, Las Condes, Vitacura oder Ñuñoa bietet den größten und liquidesten Markt, mit stabiler Vermietbarkeit an eine internationale Klientel. Der Küstenraum um Viña del Mar und Valparaíso ist bei Zweitwohnsitz-Käufern beliebt. Der deutsch geprägte Süden um Puerto Varas, Frutillar, Valdivia und den Llanquihue-See zieht DACH-Auswanderer besonders an, wegen der Landschaft, des milden Seenklimas und der etablierten deutschsprachigen Gemeinschaft. Preise werden in Chile üblicherweise in UF angegeben, der inflationsindexierten Recheneinheit, nicht in Pesos, was Preisvergleiche für Neulinge zunächst ungewohnt macht.
Die RUT: der erste Schritt
Der zentrale erste Schritt für jeden Käufer, ob In- oder Ausländer, ist die chilenische Steuernummer RUT (Rol Único Tributario). Ohne sie kannst du keine Immobilie ins Grundbuch eintragen lassen, und eine Passnummer ist kein gültiger Ersatz. Wenn du noch keine RUN aus einem Aufenthaltstitel hast, beantragst du als Nicht-Resident eine sogenannte RUT Inversionista, eine Investoren-Steuernummer, die mit Hilfe eines Chilenen oder eines Ausländers mit unbefristeter Aufenthaltserlaubnis in wenigen Tagen zu bekommen ist. Seit einer Verwaltungsregelung von 2025 können auch akkreditierte Banken die RUT im Auftrag ausländischer Investoren beantragen. Diese Nummer bleibt, anders als eine Passnummer, dauerhaft unverändert und dient auch deinem eigenen Schutz als Käufer. Ohne eigene RUN oder RUT läuft in Chile praktisch nichts: Weder Notar noch Grundbuchamt akzeptieren eine bloße Passnummer, und auch ein chilenisches Bankkonto, das du für Kaufpreiszahlung und laufende Kosten brauchst, setzt sie voraus. Plane die RUT daher als ersten Schritt ein, lange bevor du dich auf ein konkretes Objekt festlegst.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Nach der Objektwahl gibst du ein schriftliches Kaufangebot ab, gefolgt in der Regel von der Promesa de Compraventa, einem verbindlichen Vorvertrag, der Zahlungsplan, Fristen, Vertragsstrafen und Rückabwicklungsbedingungen festhält. Parallel läuft die wichtigste Phase, die Due Diligence durch einen spezialisierten Anwalt: das sogenannte Estudio de Títulos, eine Prüfung der Eigentumskette und der Lastenfreiheit über in der Regel zehn Jahre. Dabei fordert der Anwalt beim Grundbuchamt ein Zertifikat an, das Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchrechte und Verbote offenlegt, das Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones, sowie einen Nachweis, wer der aktuell eingetragene Eigentümer ist. Das ist unverzichtbar, weil in Chile grundsätzlich jeder einen Kaufvertrag unterschreiben kann, auch wer die Immobilie gar nicht besitzt.
Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt beim Notar durch Unterzeichnung der Escritura Pública, der öffentlichen Kaufurkunde, ohne die der Verkauf keine rechtliche Existenz hat. Und jetzt kommt der Punkt, den ausländische Käufer am häufigsten falsch verstehen: Mit der Unterschrift beim Notar bist du noch nicht Eigentümer. Erst wenn die Escritura anschließend beim zuständigen Conservador de Bienes Raíces eingetragen ist, dem chilenischen Immobilienregister, das eine ähnliche, wenn auch nicht identische Funktion wie das deutsche Grundbuch erfüllt, geht das Eigentum tatsächlich auf dich über. Diese Eintragung dauert je nach Region einige Wochen. Der gesamte Prozess von der Promesa bis zur Eintragung nimmt bei einem sauberen Barkauf grob drei bis acht Wochen in Anspruch, bei Finanzierung länger. Ein wichtiger Unterschied zum deutschen System liegt in der Rolle des Notars: In Chile beglaubigt der Notar lediglich die Urkunde und prüft die Formalien, er vertritt aber keine der Parteien und übernimmt keine inhaltliche Interessenwahrung. Genau deshalb ist ein eigener, unabhängiger Anwalt, der ausschließlich deine Interessen vertritt, in Chile so wichtig, während der Makler zwar Objekte vermittelt, aber keine rechtliche Titelprüfung durchführen darf.
Die Kaufnebenkosten und die Mehrwertsteuer-Falle
Hier eine gute Nachricht und eine Falle. Die gute Nachricht: Chile erhebt keine Grunderwerbsteuer. Die Nebenkosten sind entsprechend moderat und setzen sich zusammen aus Notarkosten von meist unter einem Prozent, Grundbucheintragung von rund 0,2 bis 1 Prozent, einer kleinen Übertragungs- oder Stempelsteuer von etwa 0,2 Prozent, Anwaltskosten von ein bis zwei Prozent und einer Maklerprovision von rund drei Prozent. In der Summe solltest du grob mit fünf bis acht Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen, je nach Umfang der Dienstleistungen.
Die Falle: Beim Kauf einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger fallen 19 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis an. Das ist ein erheblicher Posten, der bei einer neuen Wohnung schnell einen fünf- oder sechsstelligen Betrag ausmacht. Der Kauf einer Bestandsimmobilie aus zweiter Hand, also von einer Privatperson, ist dagegen mehrwertsteuerfrei. Dieser Unterschied zwischen Neubau vom Bauträger und Wiederverkauf ist bei der Budgetplanung entscheidend und wird von vielen Käufern übersehen. Ein Rechenbeispiel: Bei einer Neubauwohnung mit einem Listenpreis von umgerechnet 200.000 Euro kommen allein durch die IVA rund 38.000 Euro hinzu, während dieselbe Summe beim Kauf einer vergleichbaren Bestandswohnung entfällt. Wer flexibel ist, kann durch die bewusste Wahl einer Bestandsimmobilie also erheblich sparen.
Finanzierung: meist Barkauf
Chilenische Banken bieten Hypotheken an, die Zinsen lagen zuletzt im Bereich von rund vier Prozent, was im lateinamerikanischen Vergleich moderat ist. Für Nicht-Residenten und Ausländer ohne unbefristeten Aufenthalt ist eine Finanzierung aber schwierig: Banken verlangen üblicherweise 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, einen Nachweis stabilen Einkommens in Chile und umfangreiche Unterlagen, und lehnen ohne permanente Aufenthaltserlaubnis oft ab. In der Praxis kaufen die meisten ausländischen Käufer daher als Barkäufer, aus Eigenkapital oder einer Finanzierung im Heimatland. Wird doch finanziert, fällt eine Stempelsteuer von in der Regel 0,8 Prozent der Kreditsumme an, unter den Vergünstigungen des DFL2-Regimes nur 0,2 Prozent. Manche Bauträger bieten für Neubauprojekte eine Direktfinanzierung mit flexibleren Bedingungen an, allerdings zu höheren Zinsen als eine klassische Bankhypothek. Wer größere Summen aus Europa transferiert, sollte Wechselkurs- und Überweisungskosten nicht unterschätzen und die saubere Dokumentation der Kapitaleinfuhr im Blick behalten, weil sie für einen späteren Rücktransfer des Verkaufserlöses relevant sein kann.
Sonderfälle: Grenzzonen, Rural und Rapa Nui
Ein paar Konstellationen verlangen besondere Sorgfalt. In den Grenzzonen Chiles, etwa in Aysén und Magallanes im tiefen Süden, gelten für bestimmte Grundstücke Beschränkungen, die Sondergenehmigungen des Innenministeriums erfordern. Diese Regeln richten sich vor allem gegen Käufer aus den unmittelbaren Nachbarländern, betreffen DACH-Bürger aber im Einzelfall auch. Ländliche und landwirtschaftliche Grundstücke verlangen zusätzliche Prüfungen: indigene Landklassifizierungen nach dem chilenischen Indigenengesetz können einen Kauf rechtlich nichtig machen, dazu kommen Fragen von Wasserrechten, Erschließung und Parzellierungsgenehmigungen. Und die Osterinsel Rapa Nui unterliegt einem eigenen Rechtsregime mit besonderen Eigentumsbeschränkungen, die auf dem Festland nicht gelten. In all diesen Fällen ist eine spezialisierte rechtliche Prüfung vor jeder Anzahlung Pflicht. Um die Einordnung eines konkreten Grundstücks zu klären, lässt du einen chilenischen Immobilienanwalt die Register des Conservador prüfen und die Klassifizierung der Fläche bestätigen, bevor du irgendetwas unterschreibst. Gerade bei ländlichen Traumobjekten mit See- oder Vulkanblick sind es oft genau diese unsichtbaren Einschränkungen, die den Kauf im Nachhinein zum Problem machen.
Laufende Kosten und Verkauf
Als Eigentümer zahlst du die jährliche Grundsteuer, die Contribuciones de Bienes Raíces, die auf dem amtlichen Fiskalwert der Immobilie basiert und im internationalen Vergleich relativ niedrig ausfällt. Beim späteren Verkauf ist Chile für Privatverkäufer bemerkenswert großzügig: Kapitalgewinne bis zu 8.000 UF bleiben steuerfrei, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind, etwa dass du Privatperson bist, nicht gewerblich handelst, an eine unabhängige Partei verkaufst und die Immobilie mindestens ein Jahr gehalten hast. Wichtig: Diese 8.000-UF-Grenze ist ein lebenslanges Limit pro Steuerpflichtigem, nicht pro Transaktion, mehrere Verkäufe zehren sie also nach und nach auf. Was darüber hinausgeht, wird besteuert. Die UF, die Unidad de Fomento, ist dabei eine inflationsindexierte Recheneinheit, in der in Chile viele Immobilienpreise und Grenzwerte angegeben werden. Für Auswanderer, die eine Immobilie als langfristigen Wohnsitz und nicht als kurzfristiges Spekulationsobjekt erwerben, ist diese Regelung sehr komfortabel: Der Wertzuwachs des selbst bewohnten Eigenheims bleibt in aller Regel innerhalb der großzügigen Freigrenze und damit steuerfrei. Wer dagegen mehrere Objekte handelt oder gewerblich agiert, verliert die Vergünstigung und wird regulär besteuert.
Ein wichtiger Steuerpunkt für Nicht-Residenten
Ein Punkt, der reine Kapitalanleger betrifft, die nicht selbst nach Chile ziehen: Vermietest du als Nicht-Resident eine chilenische Immobilie, unterliegt die Mieteinnahme einer Zusatzsteuer (Impuesto Adicional) von 35 Prozent, deutlich höher als die Sätze für in Chile ansässige Personen. Weil zwischen Deutschland und Chile zudem kein umfassendes Doppelbesteuerungsabkommen besteht, worauf ich im Residenz-Leitfaden ausführlich eingehe, gehört diese Belastung sauber in die Renditerechnung. Für Auswanderer, die selbst in Chile wohnen und dort steuerlich ansässig werden, gelten dagegen die normalen, niedrigeren Sätze. Wichtig für reine Investoren ist außerdem: Der Kauf einer Immobilie beschleunigt oder verbessert deinen Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsantrag nicht, denn ein Programm der Staatsbürgerschaft gegen Investition kennt Chile nicht. Wer dir Gegenteiliges verspricht, will dir in aller Regel etwas verkaufen. Eigentum kann später allenfalls eine echte Bindung an Chile belegen, ist aber kein Abkürzungsweg zu Visum oder Pass.
Die häufigsten Fehler ausländischer Käufer
Aus der Praxis lassen sich einige wiederkehrende Fehler benennen, die DACH-Käufer teuer zu stehen kommen. Der erste und mit Abstand häufigste ist die Annahme, mit der Unterschrift beim Notar sei der Kauf abgeschlossen, während das Eigentum in Wahrheit erst mit der Eintragung beim Conservador de Bienes Raíces übergeht. Der zweite ist der Kauf ohne unabhängiges Estudio de Títulos, im Vertrauen auf Makler oder Verkäufer, obwohl in Chile jeder einen Kaufvertrag unterschreiben kann, auch ohne Eigentümer zu sein. Der dritte ist das Übersehen der 19 Prozent Mehrwertsteuer bei Neubauten vom Bauträger, was die Kalkulation sprengen kann. Der vierte ist der Kauf aus der Distanz ohne vertrauenswürdige Person vor Ort, gerade weil es auch in Chile unseriöse Makler gibt. Und der fünfte betrifft ländliche und Grenzgrundstücke, bei denen indigene Landrechte, Wasserrechte oder Grenzzonenregeln einen Kauf im schlimmsten Fall nichtig machen. Wer diese fünf Punkte ernst nimmt, hat den Großteil der typischen Risiken bereits ausgeschaltet.
Remote kaufen und die richtige Beratung
Du musst für den Kauf nicht persönlich in Chile sein: Das Gesetz erlaubt es, einer Vertrauensperson oder einem Anwalt vor Ort eine notariell beglaubigte Vollmacht (Poder) zu erteilen, die dann in deinem Namen unterschreibt und die Eintragung übernimmt. Gerade beim Fernkauf ist eine unabhängige, ausschließlich deine Interessen vertretende Rechtsberatung aber unverzichtbar, weil der Notar in Chile nur die Urkunde beglaubigt und die Formalien prüft, nicht aber deine Interessen wahrt. Achte darauf, dass der Anwalt das volle Estudio de Títulos, die Prüfung von Lasten und Verboten und die Koordination der Eintragung ausdrücklich übernimmt.
Wenn du konkret eine Immobilie in Chile ins Auge gefasst hast und wissen willst, wie du RUT, Due Diligence und Eintragung sauber aufsetzt und die Mehrwertsteuer- und Nebenkostenfrage richtig kalkulierst, lohnt sich eine Prüfung, bevor du eine Anzahlung leistest.
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