Fribourg-en-Brisgau a été fondée en 1120 avec une charte de marché, et son nom dit tout : le bourg libre, la ville libre. Celui qui s'installait alors dans une telle ville adhérait à un ordre juridique différent de celui qui régnait dans les campagnes alentour. C'est à peu de chose près ce que l'on vend aujourd'hui sous l'étiquette de ville privée libre.
C'est pourquoi je réagis à ce sujet autrement que la plupart des gens. Je ne trouve pas l'idée absurde. Historiquement, elle a fonctionné. Titus Gebel, qui a formulé l'idée sous sa forme moderne, a été invité dans notre podcast, et ce n'est pas un illuminé : docteur en droit, fondateur de la société cotée Deutsche Rohstoff AG, président depuis des années de la Free Cities Foundation. Son livre est solidement argumenté.
Et pourtant, chaque fois que je me penche sur le sujet, j'arrive au même endroit. Pas à cause de l'idée. À cause de sa mise en œuvre.
Ce que doit être une ville privée libre
Le modèle s'explique vite. Une société privée gère un territoire délimité en tant que prestataire de services publics. Elle fournit la sécurité, les infrastructures, un cadre juridique et réglementaire et un règlement indépendant des litiges. Vous payez pour cela une redevance fixée par contrat, et non un impôt décidé au gré de la politique. Votre relation avec l'opérateur est un contrat, pas celle d'un sujet envers son souverain. Si cela ne vous convient pas, vous partez.
L'attrait pour nos lecteurs est évident. Pas de campagne électorale où votre patrimoine est mis aux voix. Pas de règle qui change l'année suivante parce qu'une coalition s'est recomposée. Un prix inscrit dans le contrat.
Voilà pour la théorie. Passons au seul endroit où elle a été sérieusement mise en pratique.
Le cas d'école s'appelle Honduras
Le Honduras a modifié sa Constitution en 2013 pour autoriser des zones spéciales dotées de leur propre droit, de leurs propres tribunaux, de leurs propres impôts et de leur propre administration. Trois en sont nées : Próspera, Ciudad Morazán et Orquídea.
Próspera, sur l'île de Roatán, est le projet phare. Ses propres registres, son propre régulateur financier, un impôt sur le revenu de 10 %, la création d'une société en ligne en quelques minutes, le libre choix entre différents corpus de règles. L'opérateur annonce plus de 1 700 résidents enregistrés venant de plus de 40 pays. Peter Thiel et Marc Andreessen soutiennent le projet via le fonds Pronomos, rejoints depuis janvier 2025 par la branche de capital-risque de Coinbase.
Ciudad Morazán est tout autre chose, et presque toujours oubliée dans le débat. Elle se trouve sur le continent, près de Choloma, s'adresse aux ouvriers industriels honduriens et avait été prévue pour 9 000 habitants. C'est sur ce projet que repose la meilleure réponse de Gebel au reproche selon lequel le tout ne serait qu'un terrain de jeu pour riches : à Morazán, pratiquement tous les habitants sont des Honduriens ordinaires, souvent pauvres, et à Próspera, un Hondurien paie une redevance annuelle de quelques centaines de dollars. L'argument est loyal, et il est exact.
Mais Morazán est restée petite. En 2023, environ 200 personnes y vivaient.
Pourquoi le modèle cède précisément là où on en a besoin
C'est la partie qui décide de tout.
En 2022, le Congrès hondurien a abrogé la loi sur ces zones spéciales. En septembre 2024, la Cour suprême a déclaré leur base juridique inconstitutionnelle, et ce avec effet rétroactif, comme si elle n'avait jamais existé. Próspera a poursuivi ses activités malgré tout, s'appuie sur une promesse de 50 ans de stabilité juridique et réclame au Honduras 10,775 milliards USD. C'est environ un tiers de la production économique du pays.
Puis la politique a de nouveau tourné. Depuis le 27 janvier 2026, le président est Nasry Asfura, issu du parti même qui avait créé les zones. En mars 2026, le Honduras a de nouveau signé la convention du centre international d'arbitrage que le gouvernement précédent avait quitté ; après le dépôt de sa ratification, il en redevient membre à compter du 16 août 2026. Próspera a étendu son territoire à environ 4 % de la superficie de Roatán et prévoit des sites sur le continent. Le 5 août 2026, la télévision publique a fait la promotion du projet pendant plus de deux heures.
En bref : dans les faits, la zone fonctionne et s'agrandit. En droit, son fondement est nul et non avenu. Ce qui sépare les deux, c'est une élection.
Et c'est là que Fribourg revient à l'esprit. La ville libre médiévale avait elle aussi une charte. Mais ce n'est pas la charte qui tenait. Ce qui tenait, c'étaient les remparts, l'argent des marchands, la milice de la ville et un empereur qui avait plus besoin des villes qu'elles n'avaient besoin de lui. La liberté reposait sur un rapport de force ; le document n'en était que le reçu.
Les villes privées libres modernes ont le reçu, sans le rapport de force. Leur autonomie est une concession de l'État même dont elles sont censées contourner les défaillances. C'est pourquoi le modèle est structurellement le plus fragile précisément là où on en a le plus besoin : dans les pays aux institutions faibles. Un pays aux institutions stables n'a pas besoin d'une ville privée. Un pays qui en a besoin ne peut pas la garantir.
La réponse de Próspera à un État hostile, c'est une procédure d'arbitrage à Washington. Elle protégera peut-être le capital des investisseurs. Elle ne protège pas la ville.
Un détail qui en dit plus que n'importe quelle brochure
Dans la manière dont la communauté crypto de Próspera se présente, une phrase passe facilement inaperçue. Parce que les banques honduriennes se sont retirées de la zone sous la pression politique, les résidents ont dû choisir entre des banques étrangères peu pratiques et la crypto. Voilà pourquoi la zone est devenue si favorable aux cryptomonnaies.
On présente cela comme une innovation. C'est un symptôme. Une zone qui ne peut pas avoir une activité bancaire normale dans son propre pays d'accueil ne dispose pas du système de paiement de l'avenir : elle dispose d'un pis-aller.
Bitcoin City : la ville qui n'a jamais été construite
Le Salvador a annoncé en 2021 une Bitcoin City alimentée par la géothermie au pied du volcan Conchagua, financée par des obligations. Elle n'a jamais été construite. Début 2025, le bitcoin a même perdu son statut de monnaie légale dans le cadre d'un accord avec le Fonds monétaire international.
Ce qui a réellement vu le jour est bien moins spectaculaire et bien plus utile pour nos clients : un cadre réglementé pour les actifs numériques, avec sa propre autorité de supervision et sans impôt sur les plus-values en crypto. La ville faisait les gros titres. Le cadre réglementaire, c'est le vrai produit. Pour en savoir plus, consultez notre guide S'installer au Salvador et notre page pays sur le Salvador.
CryptoCity sur l'île de Margarita
Le troisième projet est celui sur lequel on nous interroge le plus souvent, car il vise explicitement les entrepreneurs des pays germanophones.
CryptoCity est un projet immobilier privé sur l'île vénézuélienne de Margarita (Venezuela), lancé par Tim Stern. Les travaux ont débuté en mars 2024. Le plan annonce 300 parcelles sur 40 hectares, gérées par une organisation décentralisée dans laquelle les jetons émis à chaque achat de parcelle servent de droits de vote. Par cette structure, les résidents doivent investir ensemble dans des hôtels, des restaurants et des équipements de loisirs. Le volume du projet est annoncé à environ 30 millions EUR, les logements étant prévus pour fin 2027. Des articles plus anciens parlaient de 100 parcelles.
Deux points méritent un regard lucide, et tous deux sont vérifiables.
Premièrement, la zone économique spéciale. Le projet souligne que le site se trouve depuis peu dans une zone économique spéciale. C'est exact. La zone a été créée par décret en novembre 2023, elle couvre les onze municipalités de l'État de Nueva Esparta ainsi que l'île de Coche, donc pratiquement toute l'île et pas seulement ce terrain, et elle est administrée par une autorité unique nommée depuis Caracas. Dans son analyse fiscale de la loi applicable (en anglais), la Chambre de commerce vénézuélo-américaine relève expressément qu'elle n'accorde aucun avantage fiscal : ni exonération, ni taux réduit, ni crédit d'impôt. Elle n'a rien de commun avec une zone spéciale hondurienne. Pas de loi propre, pas de tribunaux propres, pas de régime fiscal propre. Le droit vénézuélien s'applique intégralement.
Deuxièmement, le jeton. Ce qui figure sur la blockchain, c'est une adhésion à l'organisation. La propriété d'un terrain au Venezuela naît de l'inscription au registre foncier vénézuélien, et nulle part ailleurs.
Reste le pays lui-même. En janvier 2026, des forces américaines sont intervenues au Venezuela, Nicolás Maduro a été arrêté et emmené hors du pays, et depuis, son ancienne vice-présidente Delcy Rodríguez dirige le gouvernement. Ce n'est pas une transition achevée, mais une situation ouverte. Acheter un terrain là-bas, c'est parier sur une issue politique que personne ne connaît aujourd'hui.
Un dernier point, que je n'adresse pas à ce projet mais à la catégorie : un groupe d'étrangers fortunés, géographiquement concentré, publiquement mis en avant et connu pour détenir lui-même ses cryptomonnaies, pose un problème de sécurité bien particulier dans une région où l'industrie de l'enlèvement est bien rodée. Qui rejoint un tel projet doit l'avoir intégré dans son calcul.
Le projet lui-même se trouve sur cryptocity.land ; le public visé y est affiché ouvertement, et chacun peut consulter les documents par lui-même.
Ce qu'il faudrait vérifier avant d'acheter, où que ce soit
Cela vaut pour les trois projets et pour tous ceux qui viendront.
Un projet capable de répondre clairement aux six points est un bon projet, et il vous le dira volontiers. Ces questions ne sont pas une attaque : c'est le minimum à poser pour tout achat immobilier à l'étranger.
L'alternative sans éclat
Ce que presque tout le monde oublie : ce que promet la ville privée libre existe depuis longtemps en Amérique latine. Simplement pas sous forme de récit.
Vous trouvez la fiscalité territoriale, c'est-à-dire l'absence d'impôt sur les revenus étrangers, au Panama, au Paraguay et au Costa Rica. L'Uruguay offre un ordre juridique calme et prévisible, au caractère européen. Ces quatre pays ont des tribunaux qui existeront encore en 2035, des banques qui acceptent les virements d'Europe et d'Amérique du Nord, et des registres fonciers où figure votre nom. Ce que cela donne concrètement, vous le trouverez dans le guide du Paraguay et dans le bilan sans fard de l'Uruguay.
Et il faut le redire : Titus Gebel, qui a formulé le plus clairement l'idée de villes privées en concurrence, vit à Monaco. Ce n'est ni une contradiction ni une hypocrisie. C'est la réponse. Une petite juridiction qui fonctionne et qui existe déjà vaut mieux qu'une juridiction promise.
Si vous souhaitez malgré tout examiner l'idée par vous-même, faites-le. Allez-y, regardez, parlez avec ceux qui y vivent. Je tiens ce mouvement pour intellectuellement plus sérieux que ne l'admettent ses détracteurs. Simplement, je ne miserais ni ma résidence, ni mon patrimoine, ni ma famille sur une promesse juridique dont une cour constitutionnelle a déjà annulé le fondement.
Si vous voulez savoir quel pays d'Amérique latine correspond réellement à votre situation, parlez-nous-en. Nous construisons cela pour nos clients depuis des années, et nous vous dirons aussi quand la réponse est : aucun. Réserver une consultation avec Harley.
Carpe Diem. La vie est courte et éphémère. Une seule chance. Faites-en quelque chose.