Acheter un bien immobilier au Pérou est étonnamment ouvert aux étrangers, qui peuvent acheter dans une large mesure librement, mais il y a quelques pièges qu'il faut absolument connaître. Je ne suis pas là pour vous vendre du rêve, alors voici d'emblée la phrase la plus importante : au Pérou, un étranger achète dans une large mesure aux mêmes conditions qu'un Péruvien, même sans titre de séjour, à une exception importante près dans la zone frontalière, et avec des risques considérables pour les titres non inscrits. Si vous connaissez les règles et procédez correctement, vous achetez au Pérou en toute sécurité ; si vous les ignorez, vous risquez gros. Le grand avantage : contrairement à l'Équateur ou au Nicaragua, le Pérou n'impose ni obligation générale de résidence ni associé local, si bien que vous pouvez agir très librement en tant qu'étranger. Le grand inconvénient : le nombre élevé, en comparaison internationale, de terrains qui ne sont pas formellement inscrits au registre, ce qui rend un examen particulièrement minutieux indispensable.
Droits de propriété et zone frontalière de 50 km
Commençons par la bonne nouvelle : pour acheter un appartement ou une maison au Pérou, vous n'avez besoin ni d'un titre de séjour ni d'une autorisation spéciale, et il n'existe aucun quota de propriété étrangère dans les immeubles. Les touristes peuvent eux aussi acheter ; il leur faut seulement une autorisation spéciale de l'autorité migratoire pour signer le contrat. L'exception essentielle figure dans la Constitution : en vertu de l'article 71, un étranger ne peut acquérir, ni directement ni indirectement, aucune propriété à moins de 50 kilomètres de la frontière nationale. Cette restriction vise les terres, les eaux, les mines et les forêts, et elle est stricte : tenter de la contourner au moyen d'un prête-nom local est expressément interdit. Une infraction peut entraîner la perte du bien et des suites judiciaires, c'est pourquoi vous devez toujours faire vérifier la distance exacte à la frontière pour un bien situé à proximité. Dans les villes qui intéressent ceux qui s'installent, comme Lima, Arequipa ou Cusco, cela ne joue aucun rôle, mais dans certaines régions frontalières, si. Autre avantage par rapport à certains marchés asiatiques : aucun plafond ne limite la proportion d'appartements qu'un étranger peut détenir dans un immeuble, si bien que vous pouvez acheter librement dans les programmes les plus demandés. Pour un acheteur étranger en ville, le Pérou fait ainsi partie des pays les plus ouverts de la région, à condition de respecter l'exception de la zone frontalière et la question du titre.
La procédure d'achat avec la SUNARP et le notaire
La procédure est clairement encadrée et s'articule autour du registre public de la propriété, la SUNARP. L'étape la plus importante de toutes est la vérification au registre de la SUNARP : le Certificado Registral Inmobiliario indique qui est inscrit comme propriétaire, quelle est la surface du bien et s'il existe des hypothèques, des privilèges ou d'autres charges. Faites toujours effectuer et interpréter cette vérification par un avocat, et assurez-vous que l'extrait est à jour, car ces certificats ne sont valables que pour une durée limitée d'environ 30 jours. Vient ensuite souvent un acompte dans le cadre d'un contrat d'arras, puis l'avant-contrat (Minuta de Compra-Venta) et enfin l'acte authentique, l'Escritura Pública, signé devant un notaire qui contrôle les identités, le titre et le paiement des impôts. Le notaire transmet l'acte à la SUNARP, et ce n'est qu'une fois l'inscription faite que vous devenez officiellement propriétaire. Vous déclarez ensuite le bien auprès de la municipalité. Pour l'achat, il vous faut un numéro fiscal péruvien (RUC). Un achat simple d'un bien déjà inscrit prend en général de deux à six semaines, de la vérification à l'inscription définitive à la SUNARP ; pour un bien avec des problèmes de titre ou des documents manquants, cela peut durer nettement plus longtemps. Il est important de comprendre qu'au Pérou, le seul accord des parties transfère la propriété, mais que seule l'inscription à la SUNARP vous donne la pleine protection juridique attachée à la foi publique du registre. Sans cette inscription, vous êtes en position fragile en cas de litige.
Frais d'acquisition et impôts
Les frais d'acquisition sont modérés. Le prélèvement central est l'impôt de mutation alcabala de 3 %, calculé sur la valeur dépassant un abattement d'environ 10 UIT, soit environ 14 000 USD, auquel s'ajoutent les frais de notaire, les droits de registre et les honoraires de l'avocat. Chaque année sont dus l'impôt foncier (Impuesto Predial), à des taux progressifs de 0,2 à 1 %, et les redevances municipales de services (arbitrios). Point important si vous comptez louer : les loyers tirés d'un bien péruvien sont des revenus locaux, imposables au Pérou, et un impôt sur la plus-value peut s'appliquer lors d'une revente. Si vous achetez d'abord pour louer, intégrez dès le départ cette imposition courante et l'immatriculation fiscale nécessaire ; l'impôt sur la plus-value des résidents reste, lui, relativement modéré, autour de 5 %. Si vous occupez vous-même le bien, il n'y a pas d'impôt courant particulier au-delà de l'impôt foncier et des redevances. Une remarque pratique sur l'alcabala : l'abattement d'environ 10 UIT est souvent mal calculé, voire complètement oublié, faites donc vérifier l'assiette exacte par votre avocat. Par ailleurs, l'alcabala est en principe à la charge de l'acheteur, tandis que le vendeur doit solder l'impôt foncier et les redevances en retard, ce qu'atteste un certificat de la municipalité confirmant l'absence de dettes. Ce certificat municipal de non-dette est une pièce essentielle d'une transaction saine.
Le paiement doit être traçable
Un point que beaucoup sous-estiment : au Pérou, tout paiement immobilier supérieur à 10 000 USD doit passer par une banque et être traçable. Un paiement en espèces au-delà de ce seuil n'est pas conforme et peut causer de sérieux problèmes plus tard, lorsque vous devrez prouver une acquisition régulière. L'origine des fonds, l'émetteur et le destinataire doivent être documentés, ce qui vous protège en tant qu'acheteur et satisfait aux contrôles anti-blanchiment des banques et des notaires. Les prix sont en général annoncés en dollars américains, mais le paiement peut se faire en soles : tenez compte des variations de change. Cette traçabilité est aujourd'hui la norme et sert votre intérêt, car un achat correctement documenté par le système bancaire vous protège plus tard à la revente, sur les questions fiscales et lors d'éventuels contrôles. Vouloir régler de grosses sommes en espèces ou en dehors des banques, c'est se créer des problèmes qui dépassent de loin le prétendu avantage.
Le plus grand risque : les titres informels
Et voici l'avertissement le plus important. La plus grande erreur des étrangers au Pérou est d'acheter un bien sans titre clair inscrit à la SUNARP. Au Pérou, de nombreux terrains ne sont pas formellement inscrits et s'échangent sur la seule base de droits de possession, ce qui est particulièrement fréquent dans la Vallée sacrée près de Cusco, en région amazonienne et pour les terrains de plage de la côte nord. Un tel achat ne vous offre quasiment aucune protection juridique ; souvent, vous ne pourrez ni revendre ni hypothéquer le bien, et vous vous exposez à des années de procédure si le vendeur n'était même pas le propriétaire inscrit ou si des charges étaient dissimulées. N'achetez donc jamais sans titre inscrit à la SUNARP, et si un bien n'est assorti que de droits de possession, faites d'abord régulariser le titre (saneamiento registral) par un avocat expérimenté. On ne le répétera jamais assez : ce qui ressemble au premier abord à une bonne affaire sur une plage de rêve ou dans la Vallée sacrée peut se révéler une possession juridiquement sans valeur, sans titre vendable. La règle pour les étrangers est donc : pas de titre SUNARP, pas d'achat, aussi tentants que soient le bien et le prix.
Financement et prix
Un crédit auprès d'une banque péruvienne est possible pour un étranger, mais les exigences sont plus élevées, c'est pourquoi la plupart achètent comptant, sur fonds propres ou avec un financement obtenu dans leur pays. Les prix varient énormément selon la ville, le quartier et le type de bien : dans les quartiers huppés de Lima comme Miraflores et San Isidro, les prix au mètre carré sont au plus haut, alors qu'ils sont nettement plus bas en dehors des grandes villes. En comparaison internationale, l'immobilier péruvien est bon marché, et pour le même prix vous obtenez souvent plus d'espace et de qualité que dans les pays voisins plus chers. À l'intérieur du pays, les écarts sont toutefois énormes : un appartement dans un beau quartier de Lima peut coûter plusieurs fois ce que vous paieriez à Arequipa, sur la côte ou à l'intérieur, et si vous acceptez de chercher en dehors des quartiers les plus chers, vous trouvez souvent bien plus pour votre argent. Certains étrangers achètent aussi via une société constituée au Pérou, par exemple lorsqu'ils gèrent plusieurs biens ou veulent les louer. Ce montage peut avoir du sens pour des investissements importants ou la location de plusieurs logements, mais il entraîne une charge administrative supplémentaire et doit être réfléchi fiscalement en amont. Pour le simple achat d'une résidence ou d'un appartement de rapport, l'achat en nom propre est en général la voie la plus simple.
Conseils pratiques
Quelques conseils tirés de la pratique. Rendez-vous sur place, et louez d'abord dans la région choisie (les options de résidence sont détaillées dans mon article sur la résidence permanente au Pérou), car Lima, Arequipa, Cusco et la côte sont des mondes très différents. Faites toujours vérifier l'inscription à la SUNARP et le contrat de vente par un avocat indépendant qui n'agit que dans votre intérêt, et ne vous fiez pas aux seuls agents ou vendeurs. Le Pérou se trouve sur la plaque de Nazca : privilégiez une construction moderne et parasismique, et évitez les terrains exposés aux glissements de terrain ou aux inondations, en particulier sur la côte nord, touchée par El Niño. Et intégrez dès le départ l'ensemble des frais d'acquisition, de l'alcabala au notaire et au registre jusqu'à l'impôt foncier. Encore un conseil : pour un bien rural ou côtier, vérifiez sur place l'approvisionnement en eau, en électricité et en internet, car ce que l'annonce présente comme acquis ne l'est pas toujours dans les zones isolées. En suivant ces étapes, en faisant appel à un avocat indépendant et en respectant les règles sur le titre et le paiement, vous achetez au Pérou en toute sécurité et profitez d'un marché bon marché et ouvert en comparaison internationale. Au bout du compte, la règle est la même au Pérou que partout en Amérique latine : un bon avocat indépendant, une vérification minutieuse à la SUNARP et la patience de n'acheter qu'après une période d'essai en location vous épargnent presque toutes les erreurs classiques.
Si vous avez repéré un bien au Pérou et voulez savoir comment gérer la règle de la zone frontalière et les risques liés au titre, organiser correctement la vérification à la SUNARP et effectuer un paiement conforme, faites-le examiner avant de verser un acompte.
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