Acheter un bien immobilier en Colombie est étonnamment simple pour un étranger, du moins comparé aux pays qui imposent des règles particulières aux non-ressortissants. Je suis réaliste, pas vendeur, alors voici d'emblée la phrase la plus importante : en Colombie, vous pouvez acheter un bien en tant qu'étranger sans aucune restriction, directement et en nom propre, exactement comme un Colombien. Pas d'interdiction sur la côte ou près des frontières comparable à la Zona Restringida mexicaine, pas de fiducie obligatoire, pas d'autorisation à demander. Cela rend la Colombie attrayante pour les investisseurs comme pour ceux qui s'y installent, mais le vrai travail se déplace vers les vérifications juridiques, que je détaille plus bas. Depuis plusieurs années, la Colombie attire investisseurs étrangers, expatriés et nomades numériques, grâce à des prix relativement bas, de bons rendements locatifs dans les villes recherchées et une économie en croissance. Cette demande accrue rend une préparation rigoureuse plus nécessaire, pas moins : là où l'on achète beaucoup, les offres douteuses suivent.
Ce que vous pouvez acheter, et où
En tant qu'étranger, vous pouvez acheter pratiquement tout type de bien en Colombie : appartements et maisons en ville, locaux commerciaux, terrains et fincas à la campagne. Les régions les plus prisées des acheteurs étrangers sont Medellín, avec sa forte demande des expatriés et de bons rendements locatifs, Bogotá, centre économique où la location longue durée est stable, Carthagène, avec son charme colonial et un marché solide de la location saisonnière, et la région du café pour les amoureux de la nature. Les prix restent nettement inférieurs à ceux de l'Europe et de l'Amérique du Nord, mais dans les quartiers recherchés de Medellín et de Bogotá, ils ont déjà atteint un niveau qui progresse sensiblement chaque année. Pour un investisseur qui vise la location touristique de courte durée, Medellín et Carthagène sont les marchés les plus liquides ; pour une location longue durée stable auprès de la communauté croissante de résidents étrangers, mieux vaut viser les bons quartiers résidentiels de Bogotá et de Medellín.
Pourquoi il vous faut votre propre avocat
Pour une vente simple, le notaire public qui rédige l'acte et s'occupe de l'inscription suffit en principe. Pour un acheteur étranger, un avocat indépendant en plus est toutefois fortement recommandé, car le notaire n'agit pour aucune des parties et ne peut pas mener dans votre intérêt l'examen décisif de la chaîne des titres, des charges et des formalités de change. Contrairement aux États-Unis, l'assurance de titre est inhabituelle en Colombie, ce qui donne encore plus de poids à une due diligence soignée menée par un avocat expérimenté. Assurez-vous que votre avocat ne travaille que pour vous, et pas en même temps pour le vendeur ou l'agent : ce conflit d'intérêts est plus fréquent qu'on ne le croit.
La procédure d'achat, étape par étape
Tout commence par une offre écrite, suivie de la Promesa de Compraventa, une promesse de vente qui fixe le prix, les délais et les acomptes, et dont l'exécution peut être exigée en justice. En parallèle se déroule la phase la plus importante, la due diligence : l'examen juridique et fiscal du bien. Le document central est le Certificado de Tradición y Libertad, un extrait du registre public de la propriété qui retrace tout l'historique des propriétaires ainsi que les charges, privilèges et litiges éventuels. Ce certificat doit être aussi récent que possible au moment de la signature ; une date d'émission de moins de 30 jours est l'usage. Il vous faut en outre l'attestation qu'aucun impôt foncier n'est dû, le Paz y Salvo Predial, et pour un appartement, un quitus du syndicat de copropriété sur les charges impayées.
Le transfert de propriété a lieu chez le notaire public, par la signature de l'Escritura Pública, l'acte de vente authentique. Sans cet acte notarié, la vente n'a pas d'effet juridique. Point crucial et souvent mal compris : la signature chez le notaire ne fait pas, à elle seule, de vous un propriétaire juridiquement à l'abri. Ce n'est qu'après l'inscription de l'escritura au Registro de Instrumentos Públicos que le transfert devient opposable aux tiers. Sans inscription, la vente ne vaut qu'entre l'acheteur et le vendeur, et une revente ultérieure par le vendeur ou la saisie d'un créancier pourraient encore atteindre le bien. L'inscription elle-même prend en général cinq à quinze jours ouvrables, et l'ensemble, de la promesa signée à l'inscription, quatre à huit semaines en moyenne.
Les frais d'acquisition
Les frais ponctuels d'acquisition sont modérés en comparaison internationale. Au total, comptez en général environ 2 à 6 % du prix d'achat pour les impôts, le notaire et l'inscription. Les sources sérieuses divergent légèrement sur les honoraires de notaire, d'environ 0,15 à 0,5 % jusqu'à des ordres de grandeur proches de 3 %, ce qui tient aussi à l'ampleur de l'acte et aux différences régionales. S'y ajoutent l'impôt d'enregistrement et de mutation d'environ 1 % et les droits du registre foncier. Si vous voulez être prudent, tablez sur le haut de la fourchette et demandez à votre avocat un décompte précis avant la signature. Contrairement à bien des pays européens, la commission de l'agent immobilier est en général payée par le vendeur en Colombie, mais faites-le confirmer à l'avance pour chaque transaction. Un exemple chiffré : pour un prix équivalant à 150 000 USD, les frais d'acquisition se situent selon le montage entre 3 000 et 9 000 USD environ, un surcoût modéré à l'échelle internationale qui laisse l'immobilier colombien à la portée des budgets limités.
Refusez la sous-déclaration du prix
J'insiste sur ce point, car il met régulièrement les acheteurs étrangers en difficulté : en Colombie, il n'est pas rare que le vendeur demande d'inscrire dans l'acte notarié un prix fictif, trop bas, pour dissimuler sa propre plus-value. Cette sous-déclaration vous est souvent présentée comme « tout à fait normale en Colombie », voire « dans votre intérêt ». N'acceptez en aucun cas. Depuis une modification de la loi fiscale, les deux parties doivent confirmer sous serment dans l'acte que le prix indiqué est le prix réel, et une fausse déclaration faite sciemment peut avoir des conséquences pénales. Pour vous, acheteur, la sous-déclaration fait doublement mal. D'abord, l'impôt sur la plus-value lors de votre future revente se calcule à partir du prix d'achat officiel : un prix artificiellement bas aujourd'hui gonfle votre plus-value imposable demain. Ensuite, l'écart entre le montant officiellement transféré en Colombie et le prix inscrit dans l'acte crée des problèmes avec les banques et au moment de rapatrier l'argent. Et enfin : si vous visez un visa investisseur grâce à cet achat, vous devez refuser catégoriquement toute sous-déclaration, car les autorités ne retiennent que le prix inscrit dans l'acte notarié.
La déclaration de change : l'étape que beaucoup oublient
Un point critique et souvent négligé par les étrangers est la déclaration de l'investissement à la banque centrale colombienne, le Banco de la República. Si vous transférez le prix d'achat depuis l'étranger, cette opération de change doit être correctement enregistrée au moyen du formulaire prévu. Ce n'est pas une formalité administrative accessoire : c'est la condition pour rapatrier légalement et sans difficulté le produit de la vente le jour où vous revendrez, et c'est aussi la preuve d'apport de capital dont vous aurez besoin pour un visa investisseur. Une erreur fréquente consiste à payer directement sur le compte du vendeur, à un moment différent du rendez-vous chez le notaire, ce qui vous fait perdre la maîtrise de la déclaration de change. Confiez cette étape à votre avocat, dans un montage propre, et non à un virement improvisé.
Le financement : surtout des achats comptant
Les banques colombiennes proposent bien des crédits immobiliers, mais les exigences envers les étrangers sont élevées et les conditions rarement attrayantes. En pratique, la plupart des investisseurs étrangers achètent donc comptant, sur leurs fonds propres ou avec un financement obtenu dans leur pays, par exemple en empruntant sur un bien qu'ils y possèdent déjà. Si vous transférez des sommes importantes depuis l'étranger, ne sous-estimez pas le change et les frais de virement, et comparez les prestataires spécialisés avec votre banque habituelle avant d'envoyer un montant à six chiffres.
Les coûts courants du propriétaire
L'impôt foncier annuel, l'Impuesto Predial, se situe selon la commune le plus souvent entre 0,4 et 1,2 % environ de la valeur officielle du bien, l'Avalúo Catastral. Bon à savoir : cet impôt repose sur la valeur cadastrale officielle et non sur le prix inscrit dans l'acte notarié, si bien que l'argument de certains vendeurs, selon lequel déclarer le vrai prix ferait grimper l'impôt foncier, est tout simplement faux. Selon le bien, vous payez aussi l'eau, l'électricité, le gaz et les télécommunications, et pour un appartement les charges mensuelles des parties communes. Au total, les coûts courants d'un logement de gamme moyenne restent très raisonnables par rapport à ce que connaissent la plupart des acheteurs venus d'Europe ou d'Amérique du Nord.
La revente et l'impôt sur la plus-value
Si vous revendez un bien détenu depuis plus de deux ans, la Colombie prélève la Ganancia Ocasional, un impôt de 15 % sur la plus-value. Celle-ci correspond à la différence entre le prix de vente officiel et le prix d'achat officiel, éventuellement réévalué, d'où, comme je l'ai expliqué plus haut, votre intérêt à long terme à déclarer le vrai prix lors de l'achat. Si vous détenez le bien moins de deux ans, la plus-value est imposée comme un revenu ordinaire au barème progressif, ce qui revient en général nettement plus cher. L'effet exact dépend de votre statut fiscal ; je traite en détail la résidence fiscale en Colombie dans mon article sur le titre de séjour colombien.
Le visa investisseur grâce à votre achat
Un avantage décisif pour beaucoup de candidats au départ : l'achat d'un bien d'une valeur d'au moins 350 fois le salaire minimum mensuel colombien, soit environ 160 000 USD, vous ouvre droit au visa M d'investisseur (Resolución 5477/2022). La seconde catégorie du même visa, une participation dans une société, s'applique dès 100 fois le salaire minimum, soit environ 46 000 USD. La voie immobilière mène directement d'un achat à un titre de séjour, avec une simplicité que peu d'autres pays offrent. Les conditions : un investissement correctement documenté dans l'acte notarié et une déclaration de change en bonne et due forme auprès du Banco de la República. Les deux points évoqués plus haut, pas de sous-déclaration et une déclaration de change irréprochable, se rejoignent donc ici. J'explique les conditions exactes, et ce qui distingue le visa investisseur des autres catégories, dans mon guide sur le titre de séjour.
Louer d'abord, une alternative
Si vous ne voulez pas vous engager tout de suite, commencez par louer. Pour un nouvel arrivant sans historique de crédit local ni garant colombien, cela passe souvent par des appartements meublés, des offres de coliving ou des agences qui proposent une assurance de garantie. Pendant les six à douze premiers mois en particulier, louer est le choix le plus avisé : cela vous laisse le temps de choisir la bonne ville, le bon quartier et le bon bien, au lieu de prendre à distance une décision que vous regretteriez ensuite. Autre avantage : en louant, vous découvrez les vraies différences entre les quartiers, difficiles à juger de loin ou pendant de courtes vacances, du bruit de la circulation aux commerces de proximité, jusqu'à la sécurité réelle d'une rue précise.
La situation fiscale des non-résidents
Point important pour les investisseurs qui ne s'installent pas durablement en Colombie : même non-résident fiscal, vous êtes imposable sur vos revenus de source colombienne, par exemple sur les loyers de votre bien colombien. Ces loyers doivent être déclarés correctement. La manière dont ils s'articulent avec l'imposition dans votre pays, et l'éventuelle aide d'une convention fiscale, dépendent de votre lieu de résidence :
Pour un pur investisseur qui loue un bien colombien sans s'y installer, ces éléments doivent entrer dans le calcul du rendement.
Les erreurs les plus fréquentes des acheteurs étrangers
En pratique, quelques erreurs reviennent sans cesse et coûtent cher aux acheteurs étrangers. La première : acheter sans examen juridique indépendant, en faisant confiance à l'agent ou au vendeur. La deuxième : accepter la sous-déclaration du prix décrite plus haut, qui se retourne contre vous à la revente. La troisième : une déclaration de change bâclée ou absente, qui bloque ensuite le rapatriement du produit de la vente. La quatrième : ignorer le risque de change lors de gros virements internationaux, qui peut modifier sensiblement votre prix d'achat effectif. Et la cinquième : ne pas se renseigner sur l'emplacement, les infrastructures et la sécurité du quartier concerné, difficiles à évaluer à distance. Si vous prenez ces cinq points au sérieux dès le départ, vous avez déjà écarté l'essentiel des risques habituels.
Si vous avez un bien précis en vue en Colombie et voulez savoir comment organiser correctement la due diligence, réussir la déclaration de change et obtenir un visa investisseur grâce à l'achat, faites-le examiner avant de verser un acompte.
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